Rz. 15
Im Rahmen der Grundsteuerreform 2019 wurden in § 15 Abs. 2 bis 4 GrStG Grundsteuervergünstigungen (Ermäßigung der Steuermesszahlen) für Grundstücke, die der sozialen Wohnraumförderung dienen, eingeführt (Rz. 3 und 7).[1]
Für Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG wird die Steuermesszahl um 25 % ermäßigt, soweit
- für die Grundstücke eine Förderung nach den Wohnraumförderungsgesetzen des Bundes oder der Länder oder nach dem Ersten oder Zweiten Wohnungsbaugesetz erfolgt (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG) oder
- sich die Grundstücke im Eigentum bestimmter Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Vereine befinden, deren Hauptzweck die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist (§ 15 Absatz 4 GrStG).
Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 7.11.2006[2] zur Verfassungsmäßigkeit der Erbschaftsteuer kann der Gesetzgeber bei den weiteren, sich an eine – verfassungsgemäße – Bewertung anschließenden Schritten zur Bestimmung der Steuerbelastung außerfiskalische Förderungs- und Lenkungsziele, etwa in Form steuerlicher Verschonungsregelungen, zielgenau und normenklar ausgestalten.[3]
Wohnen ist ein zentrales Grundbedürfnis. Mithin handelt es sich bei der Schaffung und Verfügbarmachung von ausreichendem Wohnraum um einen Gemeinwohlbelang mit erheblichem Gewicht.[4] Mit der sozialen Wohnraumförderung werden insbesondere Haushalte unterstützt, die sich am Grundstücks- oder Wohnungsmarkt nicht aus eigener Kraft angemessen mit Wohnraum versorgen können.
Nach dem Kompromiss, bei der Ertragswertermittlung nicht mehr auf tatsächlich vereinbarte Mieten, sondern auf durchschnittliche Nettokaltmieten zurückzugreifen[5], sollen mit den Grundsteuervergünstigungen insbesondere Vermietergruppen privilegiert werden, die besonders sozial verantwortlich agieren.
Für Nichtwohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG kommt eine Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 4 GrStG nicht in Betracht.[6]
Rz. 16
einstweilen frei
3.1 Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes (Abs. 2)
Rz. 17
§ 15 Abs. 2 enthält eine Grundsteuervergünstigung (Ermäßigung der Steuermesszahl) für nach dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes geförderte Grundstücke.
Nach § 15 Abs. 2 GrStG wird die Steuermesszahl für Wohngrundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 GrStG um 25 % ermäßigt, wenn
- für das Grundstück nach § 13 Abs. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) v. 13.9.2001[1] eine Förderzusage erteilt wurde und
- die sich aus dieser Förderzusage ergebenden Bindungen im Hauptveranlagungszeitraum bestehen.
Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 15 Abs. 2 S. 1 GrStG nur für einen Teil der Gebäude oder für Teile eines Gebäudes vor, so ist die Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 S. 2 GrStG entsprechend nur anteilig zu gewähren.
Rz. 18
Mit der Anknüpfung an die Förderzusage kann auch in einem steuerlichen dynamischen Massenverfahren eine zielgenaue und normenklare Verschonungsregelung (Ermäßigung der Steuermesszahl) gewährleistet werden (Rz. 15). Die Ermäßigung der Steuermesszahl wird nur gewährt, wenn bereits im außersteuerrechtlichen Bereich eine Konkretisierung der Wohnraumförderwürdigkeit erfolgt ist. Die Ermäßigung der Steuermesszahl setzt gem. § 15 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GrStG das Vorliegen einer Förderzusage nach § 13 Abs. 3 WoFG voraus. Es ist weder eine Prüfung der Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der gewährten Förderung noch eine detaillierte Prüfung der Förderung einzelner Wohnungen vorgesehen.[2] Die erteilte Förderzusage (z. B. Förderbescheid, Fördervertrag, öffentlich-rechtlicher Vertrag, Bewilligungsbescheid) stellt vielmehr einen Grundlagenbescheid im Sinne von § 171 Abs. 10 AO dar.[3]
Im Rahmen des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes vom 16.7.2021 wurde klargestellt, dass die Förderzusage gem. § 13 Abs. 3 S. 1 WoFG nicht nur durch schriftlichen Verwaltungsakt (Förderbescheid), sondern auch durch öffentlich-rechtlichen Vertrag erteilt werden kann (Rz. 7).
Mögliche Fördergegenstände und Fördermittel ergeben sich aus § 2 WoFG.
Rz. 19
Entsprechend der Klarstellung im Wege des Jahressteuergesetzes 2022 (s. Rz. 7) wird die Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GrStG für jeden – einzelnen – Erhebungszeitraum innerhalb des Hauptveranlagungszeitraums ermäßigt, zu dessen Beginn die sich aus der Förderzusage (Rz. 18) ergebenden Bindungen bestehen.[4] Zur Gewährung der Ermäßigung der Steuermesszahl für einzelne Erhebungszeiträume, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen im Laufe des Hauptveranlagungszeitraum eintreten oder wegfallen s. § 15...
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