Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 2. Zurechnung bei ...

Prof. Dr. Alois Nacke

Rn. 111

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Sind mehrere Personen Miteigentümer eines Grundstücks, sind die Einkünfte grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Miteigentümer zu verteilen. Im Fall von Unterbeteiligungen können Unterbeteiligungen an PersGes-Anteilen nur dann den Unterbeteiligten zugerechnet werden, wenn sie auch nach außen aufgetreten sind, was aber idR nicht der Fall sein wird. Gleiches gilt auch für Gesellschafter (Gemeinschafter). Sie müssen auch nach außen aufgetreten sein. Ist nur ein Miteigentümer nach außen aufgetreten, so können die Einkünfte nicht den anderen Miteigentümern zugerechnet werden (BFH BFH/NV 2003, 1045; 2010, 863; s aber BFH BFH/NV 2002, 1556).

Rn. 112

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Beim Erwerb von Eigentumswohnungen im Bauherren- oder Erwerbermodell liegt nicht notwendigerweise ein Fall gemeinschaftlicher Einkünfteerzielung vor. Jedoch kann in diesen Fällen eine gesonderte Feststellung gemäß § 180 Abs 2 AO erfolgen, denn bei einer Bauherrengemeinschaft sind die einzelnen Eigentumswohnungen mehreren Personen getrennt zuzurechnen, die bezüglich des Gesamtobjekts bei der Planung, Herstellung, Erhaltung oder dem Erwerb gleichartige Rechtsbeziehungen zu Dritten hergestellt oder unterhalten haben. Dies gilt sowohl für die Bauphase als auch für die Zeit nach Fertigstellung des Gesamtobjekts.

Rn. 113

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Bei einer Eigentümergemeinschaft nach dem WEG ist nicht die Eigentümergemeinschaft diejenige Person, die die Einkünfte erzielt, sondern der einzelne Wohnungseigentümer (BFH BStBl II 2010, 202).

Rn. 114

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds, die eine spezielle Form der Investment-Gesellschaft (Kapitalanlagegesellschaft) sind, unterliegen die geschlossenen Immobilienfonds nicht dem InvStG. Sie sind vielmehr in der Form von PersGes, oftmals als KG, organisiert. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger nicht beliebig erweiterbar (im Gegensatz zum offenen Fonds); außerdem ist das Fondsvermögen beim geschlossenen Fonds durch die Zahl der bei Gründung des Fonds vorhandenen Objekte begrenzt, während im offenen Fonds (regelmäßig) laufend Objekte erworben und veräußert werden.

Die Einkünfte aus VuV sind den Anlegern (Zertifikatsinhaber, idR Kommanditisten) gemäß §§ 179, 180 AO im Wege der einheitlichen und gesonderten Feststellung zuzurechnen (s zu Besonderheiten Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 447 mwN, November 2019; s auch zu den Einzelheiten BMF BStBl I 2003, 546 Rz 31ff). Dies entspricht auch der vergleichbaren Situation bei gewerblich tätigen Fonds (s BFH BStBl II 2011, 706; 2011, 709).