Kündigungsrecht bei Versagung der Untervermietung

Kommentar

In einem ( Mietvertrag ) über Geschäftsräume war vorgesehen, daß die Untervermietung nur mit schriftlicher Einwilligung zulässig sei und die erteilte Einwilligung auch widerrufen werden könne. Gleichzeitig wurde das gesetzliche Recht (§ 549 Abs. 1 Satz 2) des Mieters zur Kündigung ausgeschlossen.

Der BGH hält eine derartige vertragliche Bestimmung für unwirksam , da sie einen Verstoß gegen das AGB-Gesetz ( Allgemeine Geschäftsbedingungen ) darstellt, wenn das Vertragsformular vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Eine solche Vertragsklausel stellt es in das freie Belieben des Vermieters, ob er die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, obwohl die Befugnis zur Untervermietung im Vertrag nicht generell ausgeschlossen wurde. Ist aber die Untervermietung nach dem Vertrag nicht generell untersagt, kann der Mieter auch berechtigterweise erwarten, daß die Erlaubnis zur Untervermietung unwiderruflich erteilt wird, sofern ihr nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund entgegensteht. Erst recht ist es in einem solchen Fall unzulässig , dem Mieter bei Verweigerung der Untervermietung das gesetzliche Kündigungsrecht zu versagen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 24.05.1995, XII ZR 172/94

Anmerkung

Anmerkung: Der BGH hat sich nicht dazu geäußert, ob die Möglichkeit einer Untervermietung in einem Formularmietvertrag generell ausgeschlossen werden darf. Unter Berücksichtigung der Entscheidungsgründe dürfte es wohl im Falle des Ausschlusses der Untervermietung als sicher gelten, daß der Mieter den Vertrag dann in jedem Fall mit der gesetzlichen Frist ( § 565 BGB Abs. 1 Ziffer 3) kündigen darf, d. h. das Sonderkündigungsrecht auf keinen Fall ausgeschlossen werden kann.