Beispiel
Ein Einfamilienhaus mit Garage in Münster, NRW, ist auf den Stichtag 1.1.2022 zu bewerten. Das Grundstück weist folgende Eigenschaften auf:
- Grundstück: 730 qm
- Bodenrichtwert 1.1.2022: 680 EUR/qm
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 160 qm
- Baujahr: 2011
Lösung:
| Ermittlung der monatlichen Nettokaltmiete EFH | Zuschlag/Abschlag | EUR/qm | |
| gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39, Teil I, Baujahr ab 2001, Wohnung > 100 qm) | 6,88 | ||
| + | Zuschlag für Münster nach der Mietniveaustufe IV (Anlage 39, Teil II) | 20 % | 1,38 |
| = | monatliche Nettokaltmiete | 8,26 | |
| Ermittlung der monatlichen Nettokaltmiete Garage | Zuschlag/Abschlag | EUR/qm | |
| gesetzlich normierte Nettokaltmiete (Anlage 39, Teil I, Festwert) | 35,00 | ||
| + | Zuschlag für Münster nach der Mietniveaustufe IV (Anlage 39, Teil II) | 20 % | 7,00 |
| = | monatliche Nettokaltmiete | 42,00 | |
| Jährlicher Rohertrag EFH (8,26 EUR/qm x 160 qm x 12) = Jährlicher Rohertrag Garage (42 EUR x 12) = | 15.859 EUR504 EUR |
| Summe jährlicher Rohertrag = | 16.363 EUR |
| Bewirtschaftungskosten (16.363 EUR x 18 %) = (Restnutzungsdauer 69 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38) | - 2.945 EUR |
| Jährlicher Reinertrag = | 13.418 EUR |
| Vervielfältiger = (gem. Anlage 37, Restnutzungsdauer 69 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,4 % – Anpassung des Liegenschaftszinssatzes um 0,1 %, da der Bodenrichtwert 500 EUR um volle 100 EUR übersteigt) | 33,56 |
| Barwert des Reinertrags = | 450.308 EUR |
| Bodenwert (730 qm x 680 EUR/qm x 0,92) = (Umrechnungskoeffizient aus Anlage 36 wegen abweichender Grundstücksgröße = 0,92) | 456.688 EUR |
| Abgezinster Bodenwert (456.688 EUR x 0,1947) = (Abzinsungsfaktor gem. Anlage 41, Restnutzungsdauer 69 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,4 %) | 88.917 EUR |
| Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags), gerundet auf volle 100 EUR | 539.200 EUR |
| Mindestwert (§ 251 BewG, Bodenwert 456.688 EUR x 75 %) (kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert) | 342.516 EUR |
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