Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ... / 6. Anwendung der Wertzahl

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (bzw. bei mehreren Gebäuden/Gebäudeteilen die Gebäudesachwerte) ergeben in Addition den vorläufigen Sachwert. Zur Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt sind die in Anlage 43 zum BewG gesetzlich typisierend in Abhängigkeit der Höhe des vorläufigen Sachwerts vorgegebenen Wertzahlen anzuwenden. Wird eine Wertgrenze durch den vorläufigen Sachwert überschritten, findet die diesbezügliche Wertzahl auf den gesamten vorläufigen Sachwert und nicht nur auf den übersteigenden Teil Anwendung. Eine Interpolation zwischen den einzelnen Wertzahlen erfolgt nicht.

Beraterhinweis Die Bestimmung der Wertzahl nach Anlage 43 ist regelmäßig anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts vorzunehmen. Dies dürfte i.d.R. der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone sein, in welcher das Gebäude belegen ist (i.d.R. höherer Bodenrichtwert). Zulässig ist auch, einen nach Flächenanteilen gewichteten Bodenrichtwert anzusetzen. Dies gilt für den Bodenwert nach § 247 Abs. 3 BewG umgerechnet in Euro je qm entsprechend.

Durch die Reduzierung der Abhängigkeit auf den vorläufigen Sachwert in sieben Stufen, den Bodenrichtwert in drei Stufen und die sich daraus ergebende geringe Anzahl der Wertzahlen ist m.E. insb. im Bereich der höherwertigen Geschäftsgrundstücke eine starke Streuung der ermittelten Grundsteuerwerte um den tatsächlichen Verkehrswert zu erwarten (vgl. zur vergleichbaren Problematik bei der Grundbesitzbewertung Mannek/ Krause in Gürsching/Stenger, BewG/ErbStG, § 191 BewG Rz. 32 und 34.3).

Dies gilt insb. in Innenstadtlagen der Großstädte mit besonders hohen Bodenrichtwerten. In diesen Lagen ist m.E. damit zu rechnen, dass Grundstücksinvestitionen aufgrund der hohen Immobilienpreise durchaus vollumfänglich vergütet werden. Aufgrund besonders hoher Baupreise in Ballungsräumen und der dortigen hohen Nachfrage nach Immobilien in Bestlage ist darüber hinaus damit zu rechnen, dass zur Erreichung eines zutreffenden Bewertungsergebnisses statt eines Abschlags ein deutlicher Zuschlag zum vorläufigen Sachwert bis hin zur Verdoppelung des vorläufigen Sachwerts vorzunehmen sein müsste (vgl. zur Marktkonformität der Wertzahlen ausführlich Grootens in Grootens, BewG, § 260 Rz. 41 ff., sowie Nagel, NWB 2021, 2688, die exemplarisch Düsseldorf mit einem marktüblichen Sachwertfaktor von bis zu 2,0 anführt (vgl. insoweit auch den Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2021, S. 24).