Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ... / 4. Ermittlung der Brutto-Grundfläche

Die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) stellt insb. für ältere Objekte die größte Hürde bei der Ermittlung der notwendigen Daten zur Bewertung der Nichtwohngrundstücke dar. Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (s. Anlage 42, I. Teil zum BewG). Damit ist die BGF regelmäßig größer als die Nutzfläche eines Gebäudes.

Vereinfachungsregelungen zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nicht in den AEBewGrSt aufgenommen worden. Die Verwaltung hat im Gegenteil in A 259.4 detaillierte Vorgaben zur Ermittlung der BGF gemacht. Demnach sind Grundflächen von waagerechten Flächen aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. Die BGF sind in am anzugeben.

Bei der Ermittlung der BGF wird darüber hinaus zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

• Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen;
• Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen;
• Bereich c: nicht überdeckt;

Die NHK berücksichtigen nur die BGF der Bereiche a und b. Der Bereich c wird nicht erfasst.

Beraterhinweis Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschl. Bekleidung (z.B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) i.H.d. Boden- oder Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Nicht zur BGF gehören hingegen Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen (z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken). Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden zudem:

• Kriechkeller,
• Kellerschächte,
• Außentreppen,
• nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken,
• Balkone (auch wenn sie überdeckt sind) und
• Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).