Der Bayerische Landtag hat im November 2021 das Bayerische Grundsteuergesetz[1] verabschiedet. Mit dem Landesgesetz, das am 1.1.2022 in Kraft getreten ist, wird in Bayern ein reines Flächenmodell umgesetzt, welches gänzlich wertunabhängig ist und bei dem die Grundstückslage keine Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer spielt. Die Grundstückslage hat nur noch auf kommunaler Ebene über die anzuwendenden Hebesätze, die je nach Kommune variieren können, Auswirkungen auf die zu zahlende Grundsteuer. Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer richtet sich in Bayern künftig allein nach der Grundstücksgröße und nach den Gebäudeflächen. Für sehr große Grundstücke und für Grundstücke, die zu bestimmten Zwecken genutzt werden, sieht das BayGrStG Ermäßigungen vor.
Vorlage für andere Ländermodelle
Das Bayerische Flächenmodell diente den Ländermodellen aus Hamburg, Hessen und Niedersachsen als Vorlage. Diese Länder haben das reine Flächenmodell allerdings derart modifiziert, dass sich auch die Grundstückslage auf die Grundsteuerermittlung auswirkt. Dies wird durch Ergänzung einer lagebedingt ermittelten Komponente erzielt. Das Hamburgische Modell stellt hierbei auf die Wohnlage nach dem Wohnlageverzeichnis ab und im Hessischen und Niedersächsischen Modell kommt ein Faktor zur Anwendung, der auf das Verhältnis von Bodenrichtwert zu durchschnittlichem Bodenrichtwert der Gemeinde abstellt. Allen Flächenmodellen ist allerdings gemein, dass der Wert des Gebäudes und des Grundstücks grundsätzlich keine Rolle bei der Bewertung spielen.
Abweichend von dem Bundesmodell wird es nach dem BayGrStG keine regelmäßigen Hauptfeststellungen geben, da eine regelmäßige Neubewertung anhand der konstanten Bewertungsparameter entbehrlich ist.
Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 und Hauptveranlagung auf den 1.1.2025
Die Äquivalenzbeträge des Bayerischen Flächenmodells werden auf den 1.1.2022 im Rahmen einer Hauptfeststellung allgemein festgestellt. Danach finden keine turnusmäßigen Hauptfeststellungen mehr statt. Es kommen nach der Hauptfeststellung allerdings Betrags- oder Flächenfortschreibungen in Betracht, wenn Äquivalenzbeträge oder Flächen von der zuletzt getroffenen Feststellung abweichen und dies für die Besteuerung auch von Bedeutung ist.
Die Grundsteuermessbeträge werden auf den 1.1.2025 im Rahmen einer Hauptveranlagung allgemein festgesetzt. Der Grundsteuermessbetrag wird neu festgesetzt, wenn der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergebende Grundsteuermessbetrag von dem des letzten Feststellungszeitpunktes nach unten abweicht. Dasselbe gilt in den Fällen, in denen der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags abweicht oder der auf das Gebäude entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags um mehr als 5 EUR höher ist als bislang.
Die Grundsteuer ermittelt sich zukünftig in Bayern nach den folgenden Berechnungsschritten:
Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens (Fläche des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl) x Steuermesszahl
und zusätzlich bei bebauten Grundstücken:
+ Äquivalenzbetrag für Wohn- und Nutzflächen (Wohn-/Nutzfläche x Äquivalenzzahl) x Steuermesszahl)
= Grundsteuermessbetrag
x kommunaler Grundsteuerhebesatz
= Grundsteuer.
3.1 Berechnung des Grundsteuermessbetrags
Der Grundsteuermessbetrag bildet die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Er ist die Summe des Produkts aus dem Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens und der Grundsteuermesszahl und des Produkts aus den Äquivalenzbeträgen von Wohn- und Nutzflächen und der Grundsteuermesszahl.
3.2 Ermittlung der Äquivalenzbeträge
Die Äquivalenzbeträge sind für Flächen des Grund und Bodens und für Gebäudeflächen separat zu berechnen, da jeweils andere Äquivalenzzahlen zum Ansatz kommen.
- Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich durch Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der einschlägigen Äquivalenzzahl.
- Die Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude ergeben sich durch Multiplikation der Gebäudeflächen mit der einschlägigen Äquivalenzzahl.
Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße ohne Wertbezug und ein fixer Wert, der pro qm Grundstücksfläche und pro qm Gebäudefläche angesetzt wird.
Sie beträgt für Flächen des Grund und Bodens grundsätzlich 0,04 EUR/qm.
Berechnungsformel:
Äquivalenzbetrag Grund und Boden = Fläche Grund und Boden in qm x 0,04 EUR/qm.
Allerdings kommt ein geminderter Ansatz der Äquivalenzzahlen für den Grund und Boden in folgenden Fällen in Betracht:
bei großen Grundstücken, die überwiegend der Wohnnutzung dienen:
Wenn die Gebäude auf dem Grundstück zu mehr als 90 % zu Wohnzwecken genutzt werden und die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, wird für die übersteigende Fläche für den Grund und Boden die Äquivalenzzahl auf 50 % gemindert und nur mit 0,02 EUR/qm angesetzt;
bei größtenteils unbebauten und unbefestigten Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 10.000 qm:
Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt und überste...
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