Rz. 567b
Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten.
Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse. Sie geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum Wert des fiktiven Volleigentums an.[1] Der Wert des fiktiven Volleigentums ist nach § 49 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV der Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks, der dem marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert ohne Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen entspricht.
Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182–196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.[2] Es handelt sich also ebenso wie beim Wert des fiktiven Volleigentums i. S. d. § 49 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV um den Wert eines lediglich gedachten Bewertungsgegenstands.
Nach § 193 Abs. 1 S. 2 BewG sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden. Ihre Anwendbarkeit setzt also voraus, dass die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Daten den sich daraus ergebenden Anforderungen an Modellkonformität und Aktualität entsprechen (s. Rz. 498).
Rz. 567c
Liegt für das zu bewertende Erbbaurecht kein – nach § 193 Abs. 1 S. 2 BewG anwendbarer – Erbbaurechtskoeffizient vor, ist der Wert des Erbbaurechts in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 und Abs. 2 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 50 ImmoWertV durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln.[3]
Erbbaurechtsfaktoren dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind.[4]
Sie geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts an[5] und werden auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den diesen Kaufpreisen entsprechenden finanzmathematischen Werten ermittelt.[6]
Nach § 193 Abs. 2 S. 2 BewG sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtsfaktoren nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden. Ihre Anwendbarkeit setzt also voraus, dass die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Daten den sich daraus ergebenden Anforderungen an Modellkonformität und Aktualität entsprechen (s. Rz. 498).
Soweit derartige Erbbaurechtsfaktoren nicht zur Verfügung stehen, gilt der Erbbaurechtsfaktor 1,0.[7]
Rz. 567d
Zur Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts wird zunächst die Summe aus
- dem Wert des unbelasteten Grundstücks i. S. d. § 193 Abs. 1 S. 3 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG und
- der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins
gebildet.[8]
Der nach Abzug des Bodenwerts verbleibende Wert des unbelasteten Grundstücks entspricht dem Wert des im Eigentum des Erbbauberechtigten stehenden Gebäudes. Mit der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins wird der wirtschaftliche Vorteil oder Nachteil erfasst, der sich für den Erbbauberechtigten daraus ergibt, dass er für die Nutzung des Grundstücks weniger oder mehr als den sich aus der angemessenen Bodenwertverzinsung ergebenden Betrag aufwenden muss.
Die Kapitalisierung des Differenzbetrags nach § 193 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BewG erfolgt mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger[9], der von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem Kapitalisierungszinssatz abhängig ist. Liegt ein immerwährendes Erbbaurecht vor, entspricht der Vervielfältiger dem Kehrwert des anzuwendenden Kapitalisierungszinssatzes.[10]
Für die Kapitalisierung sind vorrangig die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors i. S. d. § 193 Abs. 2 S. 2 BewG zugrunde gelegt wurden.[11] Soweit derartige Zinssätze nicht zur Verfügung stehen, gelten nach § 193 Abs. 4 S. 3 BewG folgende Zinssätze:
- 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,
- 3,5 % für Mietwohnungsgrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nr. 1 fällt,
- 4,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
- 5,0 % für gemischt gen...
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