Rz. 558
Nach § 193 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaurechts vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dessen Anwendung kommt allerdings nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Vergleichskaufpreise sind möglichst
- innerhalb der gleichen Grundstücksart,
- mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen,
- in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau,
- mit annähernd gleicher Restlaufzeit,
- und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen
zu wählen.[1] Da Erbbaurechte nur einen relativ geringen Teil der Verkaufsfälle ausmachen und die Bedingungen der Erbbaurechte individuell sehr unterschiedlich ausgestaltet sind, werden sich geeignete Vergleichsfälle nur in Ausnahmefällen ermitteln lassen. In der Praxis wird das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung von Erbbaurechten deshalb eher geringe Bedeutung haben.[2]
Rz. 559
Ist die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren nicht möglich, setzt sich der Wert des Erbbaurechts nach § 193 Abs. 2 BewG zusammen aus einem Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG und einem Gebäudewertanteil nach § 193 Abs. 5 BewG. Das Verfahren ist der finanzmethodischen Methode der Rz. 4.3.2 WertR 2006 nachgebildet. Aus Vereinfachungsgründen wird auf die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren verzichtet.[3]
Im Überblick stellt sich das Verfahren wie folgt dar:
| Bodenwertanteil[4] | Gebäudewertanteil[5] |
| angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks[6] | |
| ./. vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | |
| = | |
| Unterschiedsbetrag | Gebäudeertrags- oder Gebäudesachwert |
| × | ./. (ggf.) |
| Vervielfältiger | Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks |
| = | |
| Bodenwertanteil | + Gebäudewertanteil |
| = Grundbesitzwert | |
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