FG Düsseldorf Urteil vom 09.02.2006 - 14 K 4944/02 E, F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zuordnung von Grundstücken zum Umlaufvermögen bei gewerblichem Grundstückhandel

Leitsatz (redaktionell)

1. Die (haupt-)berufliche Tätigkeit eines Grundstückshändlers als solche kann nicht bereits die Zugehörigkeit eines Grundstücks, das dieser in seinem Privatvermögen halten will, zum Umlaufvermögen des Handelsbetriebes indizieren.
2. Gegen einen Erwerb der fraglichen Grundstücke mit bedingter Veräußerungsabsicht können deren langfristige Vermietung sowie Finanzierung sprechen.

Normenkette

EStG §§ 7, 15 Abs. 1; FördG § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 2

Streitjahr(e)

1991, 1993, 1994, 1995, 1996

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Zuordnung zweier gewerblich genutzter Grundstücke zum Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückhandels der Klägerin.

Die Kläger sind Eheleute, die in den Streitjahren zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden.

Die Klägerin ist seit 1980 als selbständige Immobilienverwalterin tätig.

In ihrem Eigentum standen mehrere Mehrfamilienhäuser. In ihren Einkommensteuererklärungen ordnete die Klägerin die Objekte ihrem Privatvermögen zu. Die Mieteinnahmen erfasste sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Grundstücksaufwendungen als Herstellungs- oder Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Nachdem ein Teil der Wohnungen leerstand, teilte die Klägerin die Objekte, wandelte Wohnungen in Eigentumswohnungen um und modernisierte sie z.T. grundlegend. Unter anderem in den Jahren 1993 bis 1997 veräußerte sie sodann ca. 80 Objekte (Grundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäftseinheiten). Die Wohnungsverkäufe rechnete sie - als letzten Akt der Verwaltung - ebenfalls dem Bereich der privaten Vermögensverwaltung zu. Gewinne aus den Grundstücksverkäufen berücksichtigte sie nur, soweit sie unter die Regelungen für Spekulationsgeschäfte fielen.

In dem gleichen Zeitraum hatte die Klägerin in diverse Bauvorhaben, vermietete Wohngebäude und Grundstücksgesellschaften investiert.

Mit Kaufvertrag vom 28. November 1991 erwarb die Klägerin von dem Grundstück Gemarkung D-Stadt - G-Straße 17 - eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 9.042 qm zu einem Kaufpreis von 1.176.370,- DM. Die Grundstücksfläche war teilweise bebaut, die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse sollten von der Klägerin übernommen werden.

Für die Bebauung und Sanierung wandte die Klägerin im Zeitraum zwischen 1992/ 1993 und 1997 insgesamt 11.900.000,- DM auf. Die Finanzierung erfolgte in Teilbeträgen durch die A-Bank, wobei Darlehensverträge mit einer Zinsbindung über jeweils 10 Jahre abgeschlossen wurden, so etwa ein Kreditvertrag vom 25. Oktober 1996 über 1.500.000 DM für die Zeit vom 15. September 1996 bis zum 15. März 2006 und ein Kreditvertrag vom 1. April 1996 über 6.275.000,- DM für die Zeit vom 1. April 1996 bis zum 15. März 2006.

Nach Angaben der Klägerin waren die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zum 1.1.1996 abgeschlossen. Restliche Herstellungskosten sind noch im Jahre 1997 angefallen.

Die fertigen Gebäudeteile werden ausschließlich zu gewerblichen bzw. beruflichen Zwecken genutzt. Ein u.a. errichteter Hotelkomplex wurde an die B-GmbH, deren Anteilseignerin zu 100 % die Klägerin ist, verpachtet.

Durch Kaufvertrag vom 29. August 1991 erwarb die Klägerin von dem Kläger zu einem Kaufpreis von 650.000,- DM das 2.355 qm große Grundstück Gemarkung C-Stadt, H-Straße. 42. Auch dieses Gewerbeobjekt wurde von der Klägerin im Zeitraum 1992/ 1993 bis 1997 mit einem Kostenaufwand von insgesamt 2.836.000,- DM renoviert und saniert. Im Zeitraum 1993 bis 1997 erklärte die Klägerin bezüglich dieses Objekts Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 967.000,- DM.

Die Aufwendungen wurden in vollem Umfang fremdfinanziert. Die Finanzierung erfolgte mit einer Zinsbindung bis zum 30. April 1999, wobei der Kreditvertrag nach Vortrag der Klägerin im Jahre 1999 um weitere zehn Jahre verlängert wurde.

Die Vermietung der einzelnen Einheiten erfolgte zum überwiegenden Teil (ca. 95 %) zu fremdbetrieblichen Zwecken.

Sowohl das Grundstück G-Straße als auch das Grundstück H-Straße sind bis heute noch im Eigentum der Klägerin.

Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärungen machte die Klägerin erstmals im Jahre 1992 für die Objekte auf dem Grundstück G-Straße eine Abschreibung von 2,5 % sowie für die Umbau- und Sanierungskosten eine Sonderabschreibung von 50 % gemäß § 4 Fördergebietsgesetz geltend, die sie auch in den übrigen Streitjahren entsprechend in Anspruch nahm: 584.738,- DM (1993), 605.025,- DM (1994), 2.530.873.000,- DM (1995), 2.429.119,- DM (1996), 668.673,- DM (1997), insgesamt somit 6.818.428,- DM.

Bezüglich des Objekts H-Straße brachte die Klägerin - seit 1991 - Abschreibungen in Höhe von 2% der Bemessungsgrundlage in Ansatz.

Im Rahmen einer Betriebsprüfung -BP- bei den Klägern durch das Finanzamt für Großbetriebsprüfung N-Stadt, welche am 2. Dezember 1999 begann und den Zeitraum 1993 bis 1997 betraf, kam die BP ausweislich des Prüfungsberichts vom 17. August 2001 (insbesondere Tz. 9 bis 12) z...