FG Düsseldorf Urteil vom 04.05.2006 - 14 K 5266/02 G,F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel: Nachhaltigkeit bei Beauftragung eines Generalunternehmers

Leitsatz (redaktionell)

1. Für die Frage, ob ein Grundstück in unbedingter bzw. bedingter Veräußerungsabsicht erworben worden ist, kann es nicht darauf ankommen, ob der Erwerber das Grundstück unentgeltlich oder entgeltlich, durch Kaufvertrag, Schenkung oder im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge erwirbt.
2. Nur im Fall des Grundstückserwerbs durch den Erben sind wegen der fehlenden Personenidentität grundsätzlich keine Rückschlüsse auf eine bestimmte Absicht des Erblassers zulässig, soweit nicht bereits der Erblasser in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel aufgenommen hatte und der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt.
3. Hat der Steuerpflichtige zwei Flurstücke in zwei verschiedenen notariellen Urkunden zeitgleich an denselben Käufer veräußert, so rechtfertigt dies bei einem einheitlichen Verkaufsentschluss noch nicht die Annahme der Wiederholungsabsicht.
4. Die Bejahung der Nachhaltigkeit bei nur einem Veräußerungsvorgang ohne erkennbare Wiederholungsabsicht erfordert eine Vielzahl von - über die eigenverantwortliche Errichtung des Gebäudes unter Inanspruchnahme von Drittleistungen hinausgehenden - Einzelaktivitäten, die mit dem Ziel entfaltet wurden, den Verkaufspreis zu erhöhen.
5. Dies gilt auch, wenn der Steuerpflichtige sich im Zusammenhang mit der Veräußerung zu einer aufwendigen Bebauung (hier: Errichtung eines Baumarktes) verpflichtet.
6. Entsprechen die Tätigkeiten des beauftragten Generalunternehmers nach Inhalt und Gewicht denjenigen, die auch ein nicht gewerblich tätiger Bauherr bei der Errichtung eines Bauwerkes entfalten muss, kann allein in dieser Beauftragung keine nachhaltige Tätigkeit gesehen werden.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1 S. 2

Streitjahr(e)

2001, 2002

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.11.2008; Aktenzeichen IV R 38/06)

Tatbestand

Die Klägerin ist eine GbR, an der als Gesellschafter die Brüder Ralf und Marcel D. beteiligt sind.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. August 1992 erwarb Frau Heike D., die die Großmutter der Gesellschafter der Klägerin ist, von der PV AG das im Grundbuch V-Stadt, Blatt 600, Gemarkung V-Stadt, Flur 551/554 mit Flurstück 3465/4 näher bezeichnete Grundstück mit einer Grundstücksgröße von insgesamt 40.227 qm. Zugleich übernahm Heike D. die Verpflichtung eine Teilfläche des Grundstücks auf die Treuhandanstalt zu übertragen. Die bei Heike D. verbliebene Teilfläche hatte eine Größe von 19.404 qm, aus der später die Flurstücke 3465/8 und 3465/9 hervorgegangen sind. Der Kaufpreis betrug nach dem Inhalt der vorliegenden Verträge letztlich 1.409.169 DM zzgl. einer Ausgleichszahlung in Höhe von 369.900 DM, die an die Stadt V zu leisten war. Die Finanzierung des Grundstückskaufpreises erfolgte zunächst über einen Kontokorrentkredit. Am 25. April 1994 nahm Heike D. eine Umschuldung durch einen Darlehensvertrag mit einer zehnjährigen Laufzeit vor. Am 6. Dezember 1992 schloss Heike D. über einen Teil des Grundstücks mit der B GmbH einen Mietvertrag, der der GmbH das Recht einräumte, auf einem Teil des Grundstücks eine Tankstelle zu errichten und zu betreiben. Die Tankstellengebäude verblieben nach § 95 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Eigentum des Mieters. Im Mietvertrag war eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2007 und eine dreimalige Verlängerungsmöglichkeit um je 5 Jahre vorgesehen. Die monatlich Mietzins betrug 19.560 DM. Am 10. März 1994 erteilte die Stadt V Heike D. einen Vorbescheid zur Errichtung eines Baumarktes auf dem Grundstück. Die Treuhandanstalt übertrug ihren Grundstücksübertragungsanspruch auf die Stadt V. Um bestimmte bauliche Nutzungen zu erreichen vereinbarten Heike D. und die Stadt V mit notariellem Vertrag vom 8. April 1994 eine andere Aufteilung des Grundstücks und bewilligten die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Am 25. Mai/14. Juni 1995 schloss Heike D. des weiteren mit der N KG einen zweiten Mietvertrag über einen noch zu errichteten Baumarkt gemäß einer dem Mietvertrag zugrunde liegenden „Baubeschreibung”. Die monatliche Miete betrug (netto) 89.080 DM. In einem Zusatzvertrag zum Mietvertrag räumte Heike D. der KG ein Vorkaufsrecht für den ersten Erwerbsfall ein.

Mit notariellem Vertrag vom 16. August 1995 übertrug Heike D. das Grundstück auf die Gesellschafter der Klägerin, die die auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte nebst zu Grunde liegenden Verbindlichkeiten übernahmen. Nach den Angaben der Vertragsparteien valutierten die Verbindlichkeiten mit 1.850.000 DM. Am 4./5. Oktober 1995 schloss Heike D. mit der Firma ST GmbH & Co. einen Generalunternehmervertrag über die schlüsselfertige Errichtung des Baumarktes entsprechend der „Baubeschreibung” zum Preis von 7.060.000 DM. Frau Heike D. beantragte eine Baugenehmigung, die ihr von der Stadt V am 9. Februar 1996 erteilt wurde. Mit Vertrag vom 27. Februar 1996 vereinbarten die Gesellschafter der Klägerin mit der B GmbH ihren Eintritt in d...