FG des Landes Brandenburg Urteil vom 23.11.2004 - 3 K 2358/01

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachträgliche Änderung des Kaufvertrages. Änderung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage oder zusätzlich gewährte Leistung?. Grunderwerbsteuer

Leitsatz (redaktionell)

1. Wird der Kauf- und Werkvertrag über ein noch zu errichtendes Einkaufszentrum nachträglich insoweit geändert, dass für die Bemessung des Kaufpreises von einer gegenüber dem ursprünglichen Vertrag erhöhten erzielbaren Jahresmiete ausgegangen wird, so liegt in der Kaufpreiserhöhung eine zusätzlich gewährte Leistung im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG.

2. Die Kaufpreisanpassung berührt nicht die Tatbestandsmäßigkeit des ursprünglichen Erwerbsvorgangs, sondern begründet einen weiteren Steueranspruch des Steuergläubigers und lässt diesen in Höhe des im Zeitpunkt seiner Verwirklichung geltenden Steuersatzes entstehen.

Normenkette

GrEStG 1997 § 9 Abs. 2 Nr. 1, § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1; AO 1977 § 38

Nachgehend

BFH (Urteil vom 26.04.2006; Aktenzeichen II R 3/05)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Im Jahr 1996 erwarb die Gesellschaft bürgerlichen Rechts A./B. (im folgenden: GbR) aufgrund mehrerer Verträge mit Dritten verschiedene im Zusammenhang belegene Grundstücke in L. mit einer Fläche von 11.793 m², um darauf das Bauvorhaben „L.er Markthalle”, bestehend aus einem Einkaufszentrum mit angrenzendem dreigeschossigen Parkhaus und Erschließungsmaßnahmen, zu errichten. Zu dieser GbR hatten sich Herr Dr. Gunter A., Herr Peter B. sowie dessen Ehefrau Birgit C.-B. – diese als Treu-hand-Gesellschafterin für ihren Ehemann – zusammengeschlossen; Frau Birgit C.-B. schied durch Vereinbarung vom 30.12.1996 aus der GbR aus.

Am 28.12.1996 hatten Herr Peter B. als Komplementär und Herr Dr. Gunter A. als Kommanditist durch privatschriftlichen Vertrag die B. & Co. Grundwert KG – die Klägerin – errichtet. Beide waren mit einer Einlage in Höhe von 55.000,– DM an der Klägerin beteiligt.

Durch notariellen Kauf- und Werkvertrag vom 30.12.1996 – URNr. 536/1996, Notar Dr. D., M. – erwarb die Klägerin von der GbR das Baugrundstück „L.er Markthalle” einschließlich deren konkreter Verpflichtung, darauf das Bauvorhaben herzustellen und dieses zu übergeben. Gemäß § 3 des Vertrages sollte die L.er Markthalle bestimmte „bauliche Kennzahlen” aufweisen, eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sollte jedoch erst noch erarbeitet werden. Der Kaufpreis betrug gemäß §§ 5, 6 Abs. 2 des Vertrages nach Abzug einer Vergütung von 1.206.000,– DM für Vorauszahlung insgesamt 47.034.000,– DM zuzüglich 15% Umsatzsteuer, mithin 54.089.100,– DM. Bei der Bemessung des Kaufpreises gingen die Vertragsparteien von dem Ertragswert, einer prognostizierten Jahresmiete in Höhe von netto 3.600.000,– DM multipliziert mit dem Faktor 13,4 aus (§ 12 Abs. 3 lit. a) des Vertrages). In § 12 Abs. 3 lit. b) vereinbarten sie eine Kaufpreisanpassung für den Fall, „dass nach dem Inhalt der vom Verkäufer als Generalmieter abgeschlossenen Mietverträge eine höhere oder niedrigere Jahresnettomiete … nachhaltig erreicht ist.” Hierzu sollte die am Tag der Übergabe erzielte Jahresmiete mit dem Faktor 13,4 multipliziert werden, ein gegebenenfalls 4 Mio. DM übersteigender Betrag jedoch nur mit dem Faktor 6,5. Der Verkäufer hatte die Möglichkeit, „in den vorgesehenen Ertragswert hineinzuwachsen”, so dass als Abrechnungsstichtag für die Ermittlung des endgültigen Kaufpreises der 31.12.2000 vereinbart wurde. Ankommen sollte es darauf, „welche von den Untermietern des Generalmieters bezahlte Netto-Miete am 31.12.2000 erreicht ist.”

Am 31.12.1996 vereinbarten die Klägerin und die X. AG für Unternehmensbeteiligungen & Co. Deutschlandfonds KG (im folgenden: X.), dass die Darlehensaufnahme in Höhe von 47.034.000,– DM durch die Klägerin im eigenen Namen, jedoch für Rechnung der X. erfolgt sei. Die X. stellte die Klägerin von allen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag frei und übernahm insbesondere Zins- und Tilgungsleistungen.

Laut einem Handelsregisterauszug schied Herr Dr. A. am 17.07.1997 aus der Klägerin aus und für ihn trat gleichzeitig die X. als Kommanditistin ein. Ihre Einlage betrug 55.000,– DM und wurde gleichzeitig um 945.000,– DM auf 1.000.000,– DM erhöht.

Am 01.12.1997 wurde ein Nachtrag (URNr. 1554/1997, Notar Dr. D., M.) zum Kaufund Werkvertrag vom 30.12.1996 beurkundet. In dieser Vereinbarung zwischen der GbR und der Klägerin wird einleitend unter Ziffer I) 3 ausgeführt, dass die L.er Markthalle kurz vor der Fertigstellung stehe und höhere Mieterträge erzielt werden könnten als am 30.12.1996 angenommen. Im Hinblick darauf werde der Kaufvertrag in einigen wesentlichen Punkten geändert. Weiter heißt es hier:

„Dies ist auch deshalb geboten, weil aufgrund einer Änderung des Nutzungskonzepts im Bereich der Markthalle die Herstellung des Gebäudes wesentlich aufwendiger war, als nach dem ursprünglichen Inhalt des Kaufvertrages vorgesehen und geschuldet gewesen wäre. Die Baukosten haben...