Erbschaftsteuer-Richtlinien, Amtliche Hinweise 2019 / H B 189 [Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens]

Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Keller- und Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2018 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2006) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m² × 200 EUR/m²)				140 000 EUR
Gebäudesachwert
1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)
Regelherstellungskosten			975 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)			835 EUR/m²
Gebäudeart	1.01
Standardstufe (alle Bauteile)	3
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)			× 116,8/100
Gebäudeart	1.01
Bewertungsstichtag	2018
Brutto-Grundfläche			× 220 m²
Gebäuderegelherstellungswert				214 500 EUR
Alterswertminderung	20,00 %	(14 J. : 70 J.)		./. 42 900 EUR
Gebäudeart	1.01
Bezugsfertigkeit des Gebäudes	2004
Alter des Gebäudes	14 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage 22 zum BewG)	70 Jahre
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)				171 600 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR)
2. Garage
Regelherstellungskosten			569 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)			485 EUR/m²
Gebäudeart (Einzelgarage)	14.1
Standardstufe (Garage in Massivbauweise)	4
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)			× 117,4/100
Gebäudeart	14.1
Bewertungsstichtag	2018
Brutto-Grundfläche			× 23 m²
Regelherstellungswert				13 087 EUR
Alterswertminderung	20,00 %	(12 J. : 60 J.)		./. 2 618 EUR
	Garage
Bezugsfertigkeit der Garage	2006
Alter der Garage	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage zum 22 BewG)	60 Jahre
Gebäudesachwert (Garage)				10 469 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR)
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)				182 069 EUR
Besonders werthaltige Außenanlagen
1. Terrasse
Regelherstellungskosten			70 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5)			60 EUR/m²
Wege- und Platzbefestigungen
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5)			× 116,8/100
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart	1.01-5.1
Bewertungsstichtag	2018
Fläche			× 30 m²
Regelherstellungswert				2 100 EUR
Alterswertminderung	30,00 %	(12 J. : 40 J.)		./. 630 EUR
	Terrasse
Fertigstellung	2006
Alter	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus R B 190.5)	40 Jahre
Sachwert (Terrasse)				1 470 EUR
2. Schwimmbecken
Regelherstellungskosten			613 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5)			525 EUR/m²
Schwimmbecken (normale Ausführung)
Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5)			× 116,8/100
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart	1.01-5.1
Bewertungsstichtag	2018
Fläche			× 52 m²
Regelherstellungswert				31 876 EUR
Alterswertminderung	40,00 %	(12 J. : 30 J.)		./. 12 751 EUR
Schwimmbecken
Fertigstellung	2006
Alter	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus R B 190.5)	30 Jahre
Sachwert (Schwimmbecken)				19 125 EUR
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)				20 595 EUR
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts.
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR)
Vorläufiger Sachwert				342 664 EUR
Bodenwert			140 000 EUR
Gebäudesachwert			+ 182 069 EUR
Sachwert Außenanlagen		+ 20 595 EUR
Summe			342 664 EUR
Grundbesitzwert (Sachwert)
Vorläufiger Sachwert			342 664 EUR
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG)			× 0,80
Einfamilienhaus
Vorläufiger Sachwert		342 664 EUR
Bodenrichtwert		200 EUR/m²
Grundbesitzwert				274 131 EUR