Bewertung der Erbbaurechte und der belasteten Grundstück ... / 2. Zivilrechtliche Grundlagen

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Die rechtlichen Grundlagen für die Bestellung und Abwicklung eines Erbbaurechtes finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Festzuhalten ist, dass Erbbaurechte eine besondere Form des Eigentums darstellen und auch als grundstücksgleiches Recht bezeichnet werden. Zivilrechtlich werden Erbbaurechte wie ein Grundstück behandelt. S. dazu auch Bruschke, ErbStB 2021, 191.

Zwei wirtschaftliche Einheiten: Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Das gilt auch dann, wenn sich beim Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten um ein und dieselbe Person, es sich somit um ein Eigentümererbbraurecht handelt.

Beraterhinweis Erstreckt sich das Erbbaurecht nur auf einen Teil des Grundstücks i.S.d. Zivilrechts, ist dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit zu bewerten. Lasten auf einem Grundstück mehrere Teilerbbaurechte, dann zerfällt die wirtschaftliche Einheit "Erbbaugrundstück" nach der Verkehrsauffassung in mehrere, der Anzahl nach mit diesen Rechten korrespondierende wirtschaftliche Einheiten. (BFH v. 26.8.2020 – II R 43/18, BFH/NV 2021, 221 = ErbStB 2021, 34 [Rothenberger]).

Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. Übernimmt der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück (Eigentümererbbaurecht), bleiben Erbbaurecht und belastetes Grundstück als selbstständige wirtschaftliche Einheiten bestehen.

Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Schenkungsteuerrechtlich gilt das Erbbaurecht jedoch bereits dann als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (BFH v. 8.4.1987 – II R 175/82, BFH/NV 1988, 568). Bei einem Erwerb von Todes wegen ist das zivilrechtliche Entstehen des Erbbaurechtes entscheidend (BFH v. 15.10.1997 – II R 68/95, BStBl. II 1997, 820).

Beraterhinweis Das auf dem Erbbaurecht errichtete Gebäude ist Bestandteil des Erbbaurechtes. Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, sind der Gebäudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück als Erbbaurecht und das eigene Grundstück mit dem dort errichteten Gebäudeteil als bebautes Grundstück getrennt zu bewerten. Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende Grundstück auf Grund eines Pachtvertrags vom Erbbauberechtigten bebaut worden und für diesen Gebäudeteil eine Bewertung als Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach § 195 BewG durchzuführen ist.