Auch bei fristloser Kündigung muss dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist gesetzt werden. Grund: Selbst wenn ein Vertragsverhältnis fundamental scheitert, gilt noch eine Pflicht zur Rücksichtnahme zwischen den Parteien. Ganz besonders, wenn es um so Existenzielles wie das sprichwörtliche „Dach über dem Kopf“ geht. Was ist bei der Räumungsfristsetzung zu beachten?
Fristlos gekündigt zu werden, bedeutet für den Mieter, dass er von heute auf morgen sein Zuhause verliert. Er selbst hat dafür reichlich Anlass gegeben (§ 543 BGB, z.B. Rückstand mit Mietzahlungen, Verkommenlassen der Wohnung, unzulässige Untervermietung) und ist für den Vermieter nicht mehr tragbar.
Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen
Der Mieter ist in einer schwierigen Situation, wenn er gehalten ist, seine Siebensachen zu packen und kurzfristig auszuziehen. Daher erwarten die Gerichte, dass der Vermieter
- eine angemessene Räumungsfrist von i.d.R. ein bis zwei Wochen nach Zugang des Kündigungsschreibens setzt,
- bevor er seinen Mieter auf Räumung verklagt.
- Erst nach Ablauf dieser Frist wird Verzugseintritt angenommen (LG Baden-Baden, Beschluss v. 22.5.1995, 1 T 32/95).
Übereilte Räumungsklage bringt Kostennachteile für den Vermieter
Für die Erhebung einer Räumungsklage des Vermieters muss subjektiv Veranlassung bestehen (§ 93 ZPO). Grundsätzlich muss der Mieter dafür im Zeitpunkt der Klageerhebung
- in Verzug mit der Räumung sein,
- den Anspruch bestritten
- oder die Leistung verweigert haben (KG Berlin, Beschluss v. 12.12.2007, 12W 87/07).
Bestand keine Veranlassung für die Räumungsklage, muss der Vermieter - selbst wenn seine fristlose Kündigung das Mietverhältnis berechtigterweise beendet hat – die Kosten des Rechtsstreits tragen. Ungeduld ist dabei der wohl der häufigste Faktor, der zu dieser aus Vermietersicht ungerechten Kostenverteilung führt.
Vermieter muss u.U. minimal späteren Räumungstermin akzeptieren
Selbst wenn der Mieter zum anvisierten Termin nicht geräumt hat, ist die aufmerksame Prüfung der Sachlage durch den Vermieter bzw. seinen anwaltlichen Vertreter gefordert.
Beispiel: Kündigt der Mieter vor Erhebung der Klage z.B. an, zu einem Termin räumen zu wollen, der ganz kurz nach dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, besteht für die Erhebung der Klage keine Veranlassung.
Hier fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, denn die sofortige Einleitung des gerichtlichen Räumungsverfahrens bringt den Vermieter nicht schneller an sein Ziel. In diesem Sonderfall wird ihm zugemutet, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass der Mieter die angekündigte Räumung nicht durchführen wird (OLG Dresden, Beschluss v. 25.11.2014, 5 W 1310/14).
Gericht kann Mietern Räumungsfristen gewähren, wenn Mietzahlungen fließen
Völlig unabhängig vom Vermieter, aber von ihm zu akzeptieren, kann das Gericht Räumungsfristen gewähren (§ 721 BGB). Ist allerdings nicht gewährleistet, dass die Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist bezahlt wird, wird sie nicht gewährt (AG Charlottenburg, Urteil v. 8.1.2016, 218 C 174/15).
Verlängerte Räumungsfrist wegen Krankheit und anderer besonderer Umstände
Nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann eine mehrmonatige Räumungsfrist gewährt werden, wenn ein Mieter so krank ist, dass er sich nicht so schnell um angemessenen Ersatzwohnraum kümmern kann und seit der Kündigung die Mieten pünktlich und vollständig vom Job-Center gezahlt werden (LG Berlin, Urteil v. 25.7.2017, 63 S 7/17).
Das Begleichen alter und Nichtauflaufen neuer Mietrückstände kann neben einer angespannten Wohnungsmarktlage und der Tatsache, dass im Haushalt der Mieter mehrere schulpflichtige Kinder wohnen, zu einer gerichtlich verlängerten Räumungspflicht führen (LG Berlin, Urteil v. 6.10.2015, 63 S 51/15).
Besondere Kostenlastverteilung bei Räumungsklagen (§ 93b ZPO)
Die fristlose Kündigung einschließlich der Räumungsklage ist gerade von Vermieterseite mit Blick auf die spätere Kostenentscheidung des Gerichts nicht unkompliziert. Gerade, wenn die fristlose Kündigung auf der Nichtzahlung von Mieten beruht, wird gern vorsorglich eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen, in der Hoffnung auf erhöhte Chancen der Vertragsbeendigung mit Blick auf die Nutzung der Schonfrist durch den nun als säumig bekannten Mieter.
Ausgleich des Mietrückstandes in der Schonfrist: Der vollständige Ausgleich des Rückstandes in der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) führt zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.
Die Frage, ob die gleichzeitig ausgesprochene fristgemäße Kündigung dann auflebt und das Mietverhältnis beenden kann, ist umstritten. Das LG Berlin verneint dies (Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17), hat aber hierzu die Revision zugelassen, über die der BGH zu entscheiden hat (VIII ZR 231/17).
Folgen der fristgemäßen, ordnungsgemäßen Kündigung: Die ordnungsgemäße Kündigung eröffnet für den Mieter Raum für
- vorgerichtlich begehrte Räumungsfristen und
- Härtefall-Widersprüche (§§ 574 bis 574b BGB),
die wiederum die für Vermieter ungünstige Kostenfolge des § 93b ZPO nach sich ziehen kann:
Erkennt der Mieter den Anspruch auf Räumung von Wohnraum sofort an und bekommt gleichzeitig eine Räumungsfrist bewilligt oder wird das Mietverhältnis wegen berechtigten Widerspruchs des Mieters befristet fortgesetzt, kann das Gericht die Kosten ganz oder teilweise dem Vermieter auferlegen,
- wenn der Mieter bereits vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder
- eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist vom Vermieter vergeblich begehrt hatte (§ 93b Abs.3 ZPO).
Praxistipp: Vermietern ist daher anzuraten, ein offenes Ohr für ihre Mieter zu haben. Eine Kompromissbereitschaft bei der Räumungsfrist, wenn sie nachvollziehbar erbeten wird, kann unerwünschte Kosten vermeiden.
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