Teil II Mietprozessrecht / 1.2.4 Veräußerung/Verwertung der Streitsache

Rz. 46

Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche - einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen -, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter des Grundstücks war (OLG Hamm, Urteil v.16.11.1993, 7 U 102/93, NJW-RR 1994, 711 ff.; Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 98), ebenso wie für bereits entstandene und fällig gewordenen Ansprüche auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen - der Schadensersatzanspruch steht demjenigen zu, der zum Zeitpunkt der ersten wirksamen Erklärung gem. § 281 Abs. 4 Eigentümer war (BGH, XII ZR 76/13, NJW 2014, 1521; BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 = ZMR 1989, 57 = WuM 1989, 141; Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 130), sonstige bereits fällig gewordene Schadensersatzansprüche (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1990, 64 S 130/89, GE 1990, 823; LG Berlin, Urteil v. 4.12.1990, 64 S 115/90, GE 1991, 1041; Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 132) sowie bereits vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch entstandene Ansprüche auf Beseitigung von Einbauten (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1990, 64 S 130/89, GE 1990, 823). Denn der Erwerber tritt immer jeweils erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566). War das Mietverhältnis bereits beendet, als der Erwerber eingetragen wurde, ist nur der frühere Vermieter/Eigentümer aktiv und passiv legitimiert (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718). Der Erwerber kann daher Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er in ein bestehendes Mietverhältnis eingetreten ist, über die Betriebskosten abgerechnet hat und sie ab seiner Eintragung in das Grundbuch fällig geworden sind (BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/09, WuM 2000, 609 = ZMR 2001, 17 = NZM 2001, 158 = VIZ 2000, 743; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.4.1994, 10 U 155/93, ZMR 1994, 364 = WuM 1994, 477 [478] = NJW-RR 1994, 1101; LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 363/97, GE 1998, 245); der Erwerber ist verpflichtet, über diejenige – noch nicht abgelaufene – Abrechnungsperiode abzurechnen, in die seine Eintragung in das Grundbuch fällt (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03, GE 2004, 292 = NJW 2004, 851 = WuM 2004, 94 = NZM 2004, 188; im Ergebnis ebenso OLG Düsseldorf, a. a. O.; Langenberg, NZM 1999, 52 [58]; Schultz, ZMR 1990, 219 [220]). Ansprüche des Mieters aus abrechnungsreifen, aber nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüssen können nur noch gegen den Erwerber geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil v. 2.10.2015, 65 S 184/15, GE 2015, 1601 = WuM 2015, 735). War das Mietverhältnis jedoch bereits vor seiner Eintragung beendet, obliegt die Abrechnung der Betriebskosten aus der im Zeitpunkt des Auszuges des Mieters laufenden Abrechnungsperiode dem bisherigen Vermieter (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, a. a. O.) Auch im gewerblichen Mietverhältnis verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer (BGH, Urteil v. 29.9.2004, XII ZR 148/02, GE 2004, 1522 = ZMR 2005, 37). Der veräußernde Vermieter kann den Erwerber jedoch ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch das Mietverhältnis im eigenen Namen zu kündigen (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, NJW 1998, 896 und Herausgabeansprüche gegen den gekündigten Mieter geltend zu machen (BGH; a. a. O.; LG Darmstadt, NJW 1963, 909 [910]). Sonst ist vor der Eintragung in das Grundbuch nicht der Erwerber, sondern noch der frühere Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis aktiv legitimiert (zur Betriebskostenabrechnung BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03, GE 2004, 292 m. w. N.).

Rz. 47

Ein von dem Voreigentümer (und veräußernden Vermieter) abgegebenes Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung wirkt jedoch auch für den Erwerber; dieser kann den daraus resultierenden Zustimmungsanspruch aber erst ab Eintragung in das Grundbuch – im eigenen Namen – geltend machen (LG Kassel, Urteil v. 3.11.1994, 1 S 434/94, WuM 1996, 417; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 4.2.2000, 24a C 295/99, GE 2000, 411; Börstinghaus, NZM 2004, 486; a. A. LG Köln, Urteil v. 23.5.2001, 10 S 349/00, NZM 2002, 288: Der veräußernde Vermieter bleibt auch nach erfolgtem Eigentümerwechsel aktiv legitimiert). Hat der Mieter bereits vor der Eintragung des Erwerbers dem Mieterhöhungsverlange des veräußernden Vermieters zugestimmt, so kann der Erwerber ab seiner Eintragung in das Grundbuch die sich daraus ergebenden Ansprüche auf Zahlung der erhöhten Miete im eigenen Namen geltend machen (Börstinghaus, NZM 2004, 486). Das gilt auch für Mieterhöhungen aus einer vorangegangenen Staffel...