Entscheidungsstichwort (Thema)

Veräußerung eines Mietgrundstücks: Ersatzansprüche wegen unterlassener Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache. Sachbefugnis

 

Leitsatz (redaktionell)

Bei Veräußerung eines vermieteten Hauses stehen Schadensersatzansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume dem Vermieter und nicht nach BGB § 571 dem Erwerber zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind.

 

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 14. Dezember 1987 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Von Rechts wegen.

 

Tatbestand

Heinz H. war Eigentümer eines mit einem mehrgeschossigen Haus bebauten Grundstücks in …. Am 5. August 1970 verstarb er und wurde von seiner Witwe H. und den beiden gemeinschaftlichen Kindern beerbt; Frau H. wurde Testamentsvollstreckerin. Durch schriftlichen Mietvertrag vom 16. Dezember 1970 vermietete sie die im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß des Hauses gelegenen Räume ohne Hinweis auf ihr Amt als Testamentsvollstreckerin an den Beklagten zu 1. Dieser war damals Inhaber der Firma Schlüssel-G. Seine Firma ist am 25. September 1975 erloschen, ihre Geschäfte wurden von der am 30. Januar 1975 ins Handelsregister eingetragenen zweitbeklagten GmbH fortgesetzt, deren Geschäftsführer ist der Beklagte zu 1. Nach § 7 des Mietvertrages ist der Mieter zur Durchführung etwaiger Reparaturen sowie der Schönheitsreparaturen und zur Rückgabe der Mietsache „in guter Beschaffenheit, besenrein und geputzt” verpflichtet. Nach § 8 kann die Vermieterin die Entfernung etwaiger Umbauten und die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen. Durch notariellen Vertrag vom 27. September 1985 verkaufte Frau H. „in ihrer Eigenschaft als Testamentsvollstreckerin” das Hausgrundstück an die Kläger, zu deren Gunsten noch im Jahre 1985 eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. In § 4 Nr. 2 des Kaufvertrages ist die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen, in § 4 Nr. 3 ist u.a. erwähnt, daß die Räumlichkeiten in dem Haus vermietet seien; das Mietverhältnis über die Räume im Erdgeschoß und im 1. Obergeschoß (Firma Schlüssel-G) laufe am 31. Dezember 1985 aus. In § 4 Nr. 4 wurde der Tag der Besitzübergabe auf den 1. Januar 1986 festgelegt und weiter geregelt, daß mit diesem Tage die Gefahr und die Lasten auf die Erwerber übergingen. – Mit dem Beklagten zu 1 einigte sich Frau H. auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 1985. Am 27. Dezember 1985 unterzeichneten beide ein Schriftstück, wonach die Schlüssel sowie besenreine Räumlichkeiten übergeben worden seien; die Worte „ohne Beanstandung” sind gestrichen. Ebenfalls am 27. Dezember 1985 forderten die Kläger die Beklagten schriftlich zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen auf. Das Schreiben enthält den Hinweis, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Besitzübergabe an die Kläger alle mietvertraglichen Ansprüche auf sie als neue Eigentümer übergingen. Der Beklagte zu 1 erwiderte mit einem Schreiben vom 30. Dezember 1985, das den Briefkopf der Beklagten zu 2 trägt, u.a., es bestünden keine Vertragsbeziehungen zu den Klägern und im übrigen auch keine Verpflichtung zur Vornahme irgendwelcher Arbeiten an den Mieträumen. Die Übergabe der Mieträume an die Kläger erfolgte am 30. Dezember 1985. Hierbei wies die Klägerin zu 1 in Gegenwart von Frau H. den Beklagten zu 1 erneut auf die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen hin; Frau H. schwieg dazu. Mit Anwaltsschreiben vom 16. Januar 1986 mahnten die Kläger erneut die Erfüllung der Verpflichtungen aus § 7 des Mietvertrages an und beriefen sich wiederum auf § 571 BGB. Die Beklagten ließen daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 1986 erneut mietvertragliche Verpflichtungen leugnen. – Am 24. Februar 1986 wurden die Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Kläger haben die für die Endrenovierung der Mieträume, die Beseitigung von Einrichtungen und Einbauten des Beklagten zu 1 sowie von Beschädigungen der Mieträume erforderlichen Kosten mit insgesamt 39.904,07 DM beziffert und von den Beklagten die Zahlung dieses Betrages verlangt. Die Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Mit der – zugelassenen – Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter, die Beklagten beantragten die Zurückweisung der Revision.

 

Entscheidungsgründe

I. Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet, weil etwaige mietvertragliche Ansprüche, die hier allein in Betracht kämen, allenfalls der Vermieterin zustünden und weder gemäß § 571 Abs. 1 BGB noch aufgrund Abtretung auf die Kläger übergegangen seien.

Der für den Rechtserwerb gemäß § 571 BGB maßgebliche Zeitpunkt sei grundsätzlich der Eigentumsübergang auf den Erwerber des Mietgrundstücks. In der hier gegebenen besonderen Situation, daß das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumswechsel beendet sei, komme ein Anspruchsübergang gemäß § 571 BGB jedoch nur dann in Betracht, wenn das Mietgrundstück bei Eigentumsübergang vom Mieter noch nicht zurückgegeben sei. Diesen Grundsatz entnimmt das Berufungsgericht der Rechtsprechung des erkennenden Senats, insbesondere den Urteilen vom 12. Februar 1964 (VIII ZR 273/62 = WM 1964, 388) und 28. Juni 1978 (BGHZ 72, 147), deren Sachverhalte sich dadurch unterschieden, daß der Mieter das Mietgrundstück im einen Fall vor dem Eigentumswechsel geräumt hätte, im anderen Fall dagegen noch nicht. Da im vorliegenden Falle trotz Hinterlassung einiger Gegenstände des Beklagten von einer Rückgabe der Mieträume vor dem Eigentumserwerb der Kläger auszugehen sei, scheide ein Anspruchsübergang nach § 571 BGB aus.

Auch einen rechtsgeschäftlichen Forderungserwerb der Kläger verneint das Berufungsgericht. Es vermag dem vorgetragenen Sachverhalt keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme einer – allenfalls in Betracht kommenden – stillschweigenden Zession zu entnehmen. Gegen die Annahme eines rechtsgeschäftlichen Abtretungswillens der Kaufvertragsparteien spreche die ausdrückliche Erwähnung des Mietverhältnisses im Kaufvertrag ohne gleichzeitige Regelung, wem bestehende und noch entstehende Ansprüche zustehen sollten, sowie der Umstand, daß die Kläger in der Korrespondenz mit den Beklagten und auch noch im Rechtsstreit selbst die Auffassung vertreten hätten, mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mieträume seien alle mietvertraglichen Ansprüche kraft Gesetzes auf sie übergegangen. Demgegenüber könne einzelnen Bestimmungen des Kaufvertrages, wie dem Übergang von „Besitz und Nutzungen” der Mietsache zum 1. Januar 1986, dem Gewährleistungsausschluß sowie dem Hinweis auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache ebensowenig etwas für einen Abtretungswillen der Kaufvertragsparteien entnommen werden wie dem – bloßen – Schweigen der Verkäuferin Frau H. zu der Geltendmachung von Ansprüchen auf Endrenovierung der Wohnung durch die Klägerin zu 1 anläßlich der Übergabe der Mieträume.

II. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben – jedenfalls im Ergebnis – ohne Erfolg.

1. Die Kläger machen Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wegen unterbliebener Beseitigung von während der Mietzeit angebrachten Einrichtungen und Einbauten sowie wegen Beschädigungen der Mietsache durch unsachgemäßen Gebrauch geltend. Sie haben ihre Grundlage in angeblichen Vertragsverletzungen des Beklagten zu 1. Ob derartige Ansprüche überhaupt bestehen, bedarf ebensowenig der Entscheidung wie die weitere Frage, ob sie sich gegebenenfalls außer gegen den Beklagten zu 1 als Mieter auch gegen die Beklagte zu 2 richten würden. Denn das Berufungsgericht hat im Ergebnis mit Recht angenommen, daß die geltend gemachten Ansprüche, soweit sie überhaupt begründet sind, allenfalls Frau H. als Vermieterin, nicht aber den Klägern als Erwerbern des Grundstücks zustehen würden.

2. Ohne Erfolg versuchen die Kläger, ihre Sachbefugnis aus § 571 BGB herzuleiten.

a) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, maßgebender Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Grundstückserwerber sei der vollendete Eigentumserwerb. Diese schon nach dem Wortlaut des Gesetzes naheliegende Auslegung steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 13, 1, 4; Senatsurteile vom 28. Juni 1961 – VIII ZR 46/60 = WM 1961, 1025, 1027 unter II 2 a und vom 15. November 1965 – VIII ZR 288/83 = WM 1966, 96, 97 unter 1 a aa).

Aus dem Umstand, daß hier der Eigentumserwerb der Kläger schon vorher durch eine zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert war, ergibt sich nichts anderes. Insbesondere ist der Revision nicht darin zu folgen, daß der nach § 571 BGB maßgebliche Stichtag für den Erwerb mietvertraglicher Ansprüche durch den Grundstückserwerber von dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels auf denjenigen der Eintragung der Auflassungsvormerkung vorverlegt wird. Sie leitet dies aus einer in der Literatur verbreiteten Ansicht ab, wonach der Grundstückserwerber schon vom Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung an in entsprechender Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB dagegen geschützt werden müsse, daß der Veräußerer nachträglich noch einen Mietvertrag abschließe, der nach § 571 BGB auf den Erwerber übergehe (Staudinger/Gursky, BGB, 12. Aufl. 1987, § 883 Rdn. 139; MünchKomm/Wacke, BGB, 2. Aufl., § 883 Rdn. 42; Palandt/Bassenge, BGB, 47. Aufl. 1988, § 883 Anm. 3 a; Erman/Hagen, BGB, 7. Aufl. 1981, § 883 Rdn. 20). Den Fall der nachträglichen Vermietung hat indessen der Bundesgerichtshof schon im Urteil BGHZ 13, 1, 4 abweichend entschieden. Ein Grund, hiervon abzuweichen, besteht nicht.

b) Nach § 571 BGB stehen dem Grundstückserwerber nur solche mietvertraglichen Ansprüche zu, die sich „während der Dauer seines Eigentums … ergeben.” Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte (und Pflichten) nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 BGB ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an (Senatsurteil vom 30. Mai 1962 – VIII ZR 173/61 = WM 1962, 769, 772 unter III; BGHZ 53, 174, 179 unter II 1). Durch den Eigentumsübergang tritt daher hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Diese Auffassung liegt auch der bisherigen Rechtsprechung des erkennenden Senats zugrunde (Urteile vom 14. Oktober 1987 – VIII ZR 246/86 = WM 1988, 129, 130 und BGHZ 72, 147 = WM 1978, 1159). In der letztgenannten Entscheidung hat der Senat den Eintritt des Erwerbers in das durch die Kündigung des Mietvertrages entstandene Abwicklungsverhältnis bejaht und ihm den Ersatz des durch den Räumungsverzug des Mieters „nach dem Eigentumswechsel entstandenen” Schadens zugesprochen (aaO S. 149 vor aa sowie unter bb; vgl. auch Treier in LM BGB § 571 Nr. 25 und Emmerich JuS 1979, 290, 291). Das Berufungsgericht mißversteht die Rechtsprechung des Senats, wenn es aus den Urteilen vom 28. Juni 1978 (aaO) und vom 12. Februar 1964 (VIII ZR 273/62 = WM 1964, 388) entnimmt, für einen Rechtserwerb gemäß § 571 BGB bei bereits beendetem Mietverhältnis komme es darauf an, ob der Mieter das Mietobjekt bereits geräumt oder herausgegeben habe. Zwar unterscheiden sich die den beiden Urteilen zugrunde liegenden Sachverhalte – u.a. – dadurch, daß im ersten Fall der Mieter das Mietgrundstück vor dem Eigentumsübergang geräumt hatte, im zweiten Fall dagegen nicht, aber der Räumungszeitpunkt war in keinem der beiden Fälle entscheidungserheblich. In beiden Urteilen werden dem Grundstückserwerber mietvertragliche Ansprüche zugesprochen, im Urteil vom 28. Juni 1978 unmittelbar aufgrund § 571 Abs. 1 BGB (soweit sie nach dem Eigentumswechsel entstanden waren) und im Urteil vom 12. Februar 1964 aufgrund Abtretung seitens des Veräußerers und Vermieters, wobei ausdrücklich offengelassen wurde, ob nicht auch ein Rechtsübergang nach § 571 BGB in Betracht komme.

c) Aufgrund von § 571 BGB können daher die Kläger nur solche mietvertraglichen Ansprüche erworben haben, die nach dem 24. Februar 1986, dem Tage ihres Eigentumserwerbes, entstanden oder fällig geworden sind. Dies ist bei keinem der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche der Fall; deren Fälligkeit trat vielmehr schon vor dem 24. Februar 1986 ein:

Die hier unterstellten Verpflichtungen des Mieters, Schäden durch Reparaturen zu beheben, Einrichtungen und Einbauten zu entfernen und die Endrenovierung vorzunehmen, waren am Tage der Beendigung des Mietverhältnisses, dem 31. Dezember 1985, fällig (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 5. Aufl. 1987, Rdn. 289 bei Fn. 1; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl. 1978, § 556 Rdn. 12; a.M.: Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 556 Rdn. 21; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl. 1988, § 556 Rdn. 15); mit diesem Tage geriet der Beklagte zu 1 im Umfang seiner Verpflichtungen in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann in diesem Fall Erfüllung oder – unter Beachtung der Regeln des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB – Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind entbehrlich, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigert und sich damit vom Vertrag lossagt. In der endgültigen Weigerung, vertragliche Verpflichtungen zu erfüllen, liegt zugleich eine – in ihrem Gewicht über das bloße Unterlassen der geschuldeten Leistung weit hinausgehende – positive Vertragsverletzung, die den Schuldner auch ohne die in § 326 Abs. 1 BGB vorgeschriebenen Förmlichkeiten sogleich schadensersatzpflichtig macht (Senatsurteil BGHZ 49, 56, 59 f). Ein solcher Fall liegt hier vor: Die Erklärungen des Beklagten zu 1 in seinem persönlich unterzeichneten Schreiben vom 30. Dezember 1985 und in dem Anwaltsschreiben vom 29. Januar 1986, die in Beantwortung entsprechender Aufforderungen der Kläger erfolgten, lassen keinen Zweifel daran zu, daß er keinerlei Arbeiten in und an den Mieträumen mehr durchführen werde. Dementsprechend ist er bei Auslaufen des Mietvertrages am Jahresende 1985 ausgezogen, ohne irgendwelche Arbeiten vorgenommen oder ins Werk gesetzt zu haben. Dies tatsächliche Verhalten des Beklagten zu 1 kann in Verbindung mit seinen vorher und nachher abgegebenen schriftlichen Erklärungen – wie auch schon das Landgericht mit Recht angenommen hat – nur als endgültige Erfüllungsverweigerung gewertet werden (vgl. Senatsurteile BGHZ 49, 56, 59 f; vom 14. Juli 1971 – VIII ZR 28/70 = WM 1971, 1189, 1190 unter II 2 b und c; vom 8. April 1981 – VIII ZR 142/80 = WM 1981, 797, 798 und vom 13. Januar 1982 – VIII ZR 186/80 = WM 1982, 333, 335 unter II 2 c bb).

Aufgrund seiner Erfüllungsverweigerung war der Beklagte zu 1 – den Bestand seiner entsprechenden Verpflichtungen unterstellt – sogleich zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet. Dieser Anspruch war in vollem Umfang spätestens im Januar 1986, also vor dem Eigentumserwerb der Kläger, entstanden und auch fällig geworden. Er stand daher nicht den Klägern, sondern noch der Vermieterin zu.

Im Unterschied hierzu ging es in dem bereits erwähnten Senatsurteil vom 28. Juni 1978 (BGHZ 72, 147), auf das sich die Revision beruft, einmal um den Vorenthaltungsschaden des § 557 BGB und um einen gleichfalls – wegen Räumungsverzugs des Mieters – fortlaufend neu entstehenden Schaden, im wesentlichen in Form von auflaufenden Bankzinsen. Dieser Schaden entstand ebenso wie der jeweils auf seinen Ersatz gerichtete Anspruch vom Zeitpunkt des Eigentumswechsels an in der Person des Grundstückserwerbers. Hier dagegen war der gesamte von der Klägerin geltend gemachte Schaden lange vor dem Stichtag entstanden und lag in seinem Umfang fest, der entsprechende Ersatzanspruch war fällig.

d) Keiner Entscheidung bedarf hiernach, ob die Anwendung des § 571 BGB auch daran scheitern müßte, daß Frau H. das Grundstück als Testamentsvollstreckerin verkauft, den Mietvertrag mit dem Erstbeklagten aber ohne Hinweis auf ihr Amt geschlossen hat. Die für § 571 BGB erforderliche Identität zwischen Verkäufer und Vermieter (vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juli 1974 – VIII ZR 6/73 = WM 1974, 908, 909 unter B I 1; Wolf/Eckert aaO Rdn. 363) würde fehlen, wenn daraus gefolgert werden müßte, sie habe den Mietvertrag nicht als Testamentsvollstreckerin abschließen wollen. Dazu würde es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedürfen.

3. Das Berufungsgericht verneint ferner die Abtretung von Abwicklungsansprüchen aus dem Mietverhältnis an die Kläger. Auch dagegen wendet sich die Revision vergebens.

Eine ausdrückliche Abtretung ist unstreitig nicht erfolgt. Auch die Verneinung einer stillschweigend erfolgten Abtretung durch das Berufungsgericht hält der rechtlichen Überprüfung stand. Von besonderem Gewicht ist dabei die Tatsache, daß die Kläger in ihren Schreiben an den Beklagten zu 1 vom 27. Dezember 1985 und 16. Januar 1986 – offenbar rechtsirrig – davon ausgingen, die mietvertraglichen Ansprüche auf Renovierung und Instandsetzung der Mieträume seien bereits von Gesetzes wegen auf sie übergegangen. Mit Recht hat das Berufungsgericht darin ein entscheidendes Argument gegen die Annahme eines rechtsgeschäftlichen Abtretungswillens der Kläger und der Vermieterin gesehen (BGH Urteil vom 10. Mai 1968 – V ZR 221/64 = WM 1968, 775, 776 = LM BGB § 398 Nr. 20 unter I b 3). Die von der Revision für die Annahme einer stillschweigenden Abtretung ins Feld geführten Indizien – der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang des Besitzes und der Nutzungen des Grundstücks auf die Kläger zum 1. Januar 1986, der ebenfalls vereinbarte Gewährleistungsausschluß, das Schweigen der persönlich anwesenden Frau H. zu der Aufforderung des Beklagten zu 1 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin zu 1 anläßlich der Übergabe der Mieträume am 30. Dezember 1985 sowie die Interessenlage der Beteiligten – hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung sämtlich berücksichtigt und sich gleichwohl von dem Vorliegen einer durch schlüssiges Verhalten erklärten Abtretung nicht überzeugen können. Seine dahingehenden Erwägungen liegen auf tatrichterlichem Gebiet und lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Ausführungen der Revision laufen demgegenüber darauf hinaus, anstelle der – zumindest – vertretbaren Bewertung der für und gegen eine stillschweigende Zession sprechenden Umstände durch das Berufungsgericht eine eigene abweichende Bewertung zu setzen.

4. Schließlich verhilft auch der Hinweis auf die Grundsätze der Drittschadensliquidation der Revision nicht zum Erfolg. Hiernach kann in gewissen Fällen der Schaden des wirtschaftlich Betroffenen zum Anspruch des materiell Berechtigten gezogen werden. Anspruchsberechtigt ist aber nur der Inhaber der verletzten Rechtsstellung, also der Vertragspartner des Schädigers, nicht dagegen der wirtschaftlich betroffene Dritte (BGH Urteil vom 8. Dezember 1986 – II ZR 2/86 = WM 1987, 581, 582 unter III 4 a; vgl. auch Soergel/Mertens, BGB, 11. Aufl. vor § 249 Rdn. 259; Soergel/Hadding, BGB, 11. Aufl. Anh. § 328 Rdn. 11; MünchKomm/Grunsky, BGB, 2. Aufl. 1985, vor § 249 Rdn. 118, jeweils m.w.Nachw.).

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

 

Fundstellen

Haufe-Index 538039

NJW 1989, 451

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