Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 7 Mietkaution und Veräußerung des Mietgrundstücks

Rz. 24

Ist in dem vor Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch (§ 566) abgeschlossenen Mietvertrag eine Kaution vereinbart worden, tritt der Erwerber in den vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Zahlung der Kaution ein (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, GE 2012,1225 = NJW 2012, 3032 = WuM 2012, 560 = NZM 2012, 681). Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt jedoch nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267; LG Potsdam, Urteil v. 11.3.2016, 13 S 39/15, GE 2017, 51). Der veräußernde Vermieter, mit dem eine Kaution vereinbart worden ist, kann sich bis zur Eintragung des Erwerbers, aus der bereits geleisteten Kaution wegen seiner Ansprüche befriedigen (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.4.2011, 2 U 192/10,GE 2011,885). Der Erwerber hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Der Mieter kann aber aus Treu und Glauben verpflichtet sein, die vom Voreigentümer an ihn zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 206/10, WuM 2012, 21). Zahlt der veräußernde Vermieter die Barkaution anlässlich der Veräußerung des gemieteten Objekts an den Mieter zurück, kann der Erwerber nicht nunmehr Leistung der Kaution vom Mieter verlangen (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2011, 65 S 283/10, GE 2011, 546; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 12.2.2019, 316 C 279/18, ZMR 2019, 410). Bei Verpfändung eines Sparbuchs als Mietsicherheit ist nach Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Mieters zur Übertragung an den Erwerber erforderlich; hat der Mieter die Zustimmung verweigert und der Voreigentümer deshalb die Freigabe der Kaution erklärt, kann der Erwerber vom Mieter Wiederauffüllung verlangen (LG Berlin, Urteil v. 6.7.2010, 63 S 319/09, GE 2010, 1272). Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht der Anspruch des früheren Vermieters auf Zahlung der Kaution nur noch insoweit, als diesem noch sicherungsbedürftige Ansprüche gegen den Mieter zustehen (BGH, Urteil v. 12.1.1981, VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 [977]).

Der Erwerber tritt mit Eintragung in das Grundbuch in die durch die Sicherungsabrede begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a Satz 1), unabhängig davon, ob es sich um ein akzessorisches Sicherungsrecht wie die Mietbürgschaft oder ein Vertragspfandrecht oder um eine Barkaution, einen zur Sicherheit abgetretenen Anspruch oder einen Anspruch aus Schuldbeitritt handelt (Derleder, NZM 2006, 601, 607). Der Erwerber ist bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat. Es kommt mithin nicht mehr darauf an, ob der frühere Vermieter dem Erwerber die Kaution ausgehändigt hat. Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte (BGH, Urteil v. 7.3.2012, XII ZR 13/10, GE 2012, 610). Dies gilt auch dann, wenn es zuvor noch weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergegeben worden ist (BGH, Urteil v.1.6.2011, VIII ZR 304/10, WuM 2011, 472). Der Erwerber haftet auf Rückzahlung der Kaution aber dann nicht, wenn das Mietverhältnis zwar zum Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung schon beendet war, und zwar auch dann, wenn der Kautionsrückzahlungsanspruch damals noch nicht fällig war (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718).

Ob der Mieter weiterhin im Falle der Veräußerung des vermieteten Grundstücks vom Vermieter verlangen kann, dass dieser die an ihn geleistete Barkaution an den Erwerber aushändigt, wenn zwischen Vermieter und Erwerber nichts Gegenteiliges vereinbart worden ist (so LG Duisburg, Urteil v. 12.4.2021, 13 S 106/20, ZMR 2021, 664; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 5.1.2012,3 C 149/11, GE 2012, 493; ebenso für die bis zum 1.9.2001 geltende Rechtslage: OLG Düsseldorf, RE v. 23.10.1997, 10 U 47/97, ZMR 1998, 89 = WuM 1998, 63; AG Wipperfürth, Urteil v. 25.4.1997, 10 C 289/96, WuM 1998, 283), erscheint fraglich, da nach § 566a seit dem 1.9.2011 der Erwerber immer auf Rückzahlung der Kaution haftet, auch dann wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden ist (Beuermann, GE 2012, 447).

Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Wohnraummieter die Kaution nicht vom Erwerber erlangen – z. B. weil dieser insolvent ist –, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a Satz 2). Dies entspricht bereits der früheren Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 f...