3.1 Dienstbarkeit
Im Einzelfall oft schwierig
Während die Reallast ein aktives Tun des Verpflichteten bewirken soll, kann Inhalt einer Dienstbarkeit nur ein Dulden oder Unterlassen sein (§ 1018 BGB).
Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags
Eine unmittelbare Abnahme- oder Bezugspflicht für die von dem Energieversorger bereitzustellende Nutzenergie (Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung) kann nicht durch eine Dienstbarkeit, sondern nur durch eine Reallast begründet werden.[1]
Vereinfacht ausgedrückt: Der Reallastberechtigte lässt sich das Gewollte geben, der Dienstbarkeitsberechtigte darf es sich nehmen. Beides liegt wirtschaftlich oft nahe beieinander, so z. B. bei einem dinglichen Wohnrecht. Ist der Eigentümer nur verpflichtet, die Benutzung bestimmter Räume als Wohnung zu dulden, so liegt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor. Ist dagegen der Eigentümer ohne Festlegung der Räume allgemein verpflichtet, dem Berechtigten eine Wohnung bestimmter Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Reallast.[2]
Vereinbart der Eigentümer ohne Festlegung der Räume allgemein mit dem Berechtigten, diesem Wohnraum mit einer bestimmten Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Wohnungsreallast. Hat das Grundbuchamt stattdessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) eingetragen, ist diese Eintragung inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.[3]
Dienstbarkeit als Alternative
Ist zweifelhaft, ob wegen länderspezifischer Sonderregelungen[4] eine Unterhaltungsverpflichtung Inhalt einer zeitlich unbegrenzten Reallast sein kann[5], so lässt sich beispielsweise die Pflicht des Grundstückskäufers, die von ihm zu errichtende Einfriedung zu unterhalten und zu erneuern, durch eine – rechtlich unbedenkliche – Dienstbarkeit (Duldung einer Grundstücksbegrenzung mit der Nebenpflicht zur Unterhaltung der Einfriedung) sichern.
Auch Verbindung möglich
Beide Rechtsinstitute können sich auch wirtschaftlich ergänzen, so wenn mit einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eine Reallast verbunden ist, wonach der Eigentümer dem Wohnungsberechtigten die Kosten von Strom, Wasser, Heizung usw. zu bezahlen hat. Allerdings kann diese Kostentragungspflicht auch als Nebenpflicht des Wohnungsrechts selbst dinglich vereinbart werden.[6]
3.2 Rentenschuld
Persönliche Haftung nur bei Reallast
Sollen wiederkehrende Geldzahlungen durch eine Grundstücksbelastung gesichert werden, so bietet sich hierfür neben der Reallast (Rentenreallast) grundsätzlich auch die Rentenschuld gemäß §§ 1199 ff. BGB an.[1] Allerdings sind wesentliche Unterschiede zu beachten:
- Bei ihr müssen – im Gegensatz zur Reallast – die Leistungen regelmäßig wiederkehrend erbracht werden.
- Aus einer Rentenschuld haftet der Eigentümer nur mit dem belasteten Grundstück, während er bei der Reallast im Zweifel persönlich mit seinem gesamten Vermögen einsteht (§ 1108 BGB).[2]
- Die Rentenschuld kann nur zugunsten einer bestimmten Person, nicht aber auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
- Auch muss bei der Rentenschuld zwingend eine Ablösungssumme festgesetzt werden. Wurde diese bei der Bestellung unterlassen, kommt eine Umdeutung des Rechts in eine Reallast in Betracht.[3]
- Ein bedeutender Vorteil der Reallast gegenüber der Rentenschuld als Grundpfandrecht liegt in der flexiblen Anpassungsfähigkeit der Reallast an die veränderliche Rentenhöhe, die der Rentenschuld wegen des Bestimmtheitserfordernisses (§§ 1113, 1192 Abs. 1, 1199 BGB) fehlt. Denn bei der Rentenschuld muss die jeweils zu zahlende Geldsumme im Voraus fest bestimmt sein.
Insgesamt stellt daher die Reallast z. B. bei Immobiliengeschäften auf Leibrentenbasis das geeignetere Sicherungsmittel dar.
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