Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / VI. Verwaltungspflichten.

Rn 10

Zu den gesetzlichen Aufgaben der GdW zählen nach § 18 I zB die in §§ 18 II, IV, 19 II, 20 II, III, 23 II, 24 I, IV–VIII, 28 I 2, II 2, IV. Weitere gesetzliche Pflichten können vor allem aus Vorschriften des Öffentlichen Rechtes folgen. Neben den ausdrücklichen Pflichten muss die GdW die Pflichten erfüllen, die nach Sinn und Zweck vGw an sie nach § 18 I zu richten sind, welche die Rspr entwickelt hat oder welche die WEigtümer bestimmen. Überblick im ›ABC‹:

• Angebote (Konkurrenz- und Alternativangebote): Es ist grds erforderlich, dass die GdW vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung vorbereitet. Nach bislang – durchaus kritisch zu sehender – hM sind dazu Angebote einzuholen (LG Hamburg ZMR 20, 681, 682; LG Itzehoe ZWE 18, 178). Angebote können ›Stärken und Schwächen‹ der einzelnen Angebote aufzeigen (BGH NJW 12, 3175 Rz 10; NZM 11, 515 [BGH 01.04.2011 - V ZR 96/10] Rz 13). Wie viele Angebote erforderlich sind, können die WEigtümer nach ihrem Ermessen festlegen (BGH NJW 12, 3175 [BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11] Rn 10). Die instanzielle Rspr verlangt idR wenigstens 3 (LG Itzehoe ZWE 18, 178 Rn 13; LG Berlin NZM 18, 874 Rz 8). Keines Angebots bedarf es zB, wenn ein Unternehmer ein Monopol auf eine Leistung hat. Die Angebote müssen vergleichbar (LG Dortmund ZWE 15, 182), aktuell (nicht älter als 6 Monate) und aussagekräftig (LG Dortmund IMR 16, 383), vollständig und detailliert sein. Unterscheiden sich Angebote im überschaubaren Leistungsumfang nicht erheblich, genügt zur Information vor der Versammlung ein einfacher Preisspiegel (LG Frankfurt aM ZMR 22, 915).
• Auskunft und Information: Die GdW ist ferner zu einer Beratung (Riecke WuM 20, 543 ff) der WEigtümer verpflichtet, zB zum Zwangsversteigerungsverfahren (zum alten Recht BGH NJW 18, 1613 [BGH 08.12.2017 - V ZR 82/17] Rz 11) oder zum Zustand des gemE und den davon ausgehenden Auswirkungen auf das SonderE.
• Buchführung: Die GdW hat die Pflicht zu einer ordnungsmäßigen Buchführung.
• Eigentümerliste: Die GdW ist zur Führung einer Eigentümerliste und Auskunft hierüber verpflichtet (zum alten Recht BGH NZM 18, 685 [BGH 04.05.2018 - V ZR 266/16] Rz 10).
• Finanzen: Die GdW hat die Pflicht, für geordnete finanzielle Verhältnisse zu sorgen.
• Verkehrssicherungspflichten: Die Verkehrssicherungspflichten im Zusammenhang mit dem gemE sind nach § 9a II von der GdW zu erfüllen.
• Versammlung: Die GdW muss bereits mit der Ladung (zum alten Recht BGH NJW 18, 2550 [BGH 23.02.2018 - V ZR 101/16] Rz 77), aber auch in der Versammlung Hinweise, Auskünfte und Informationen geben, damit die WEigtümer sachgerecht über den konkreten Gegenstand beschließen können.
• Vertragsmanagement: Die GdW ist verpflichtet, sämtliche Verträge, zB Dienstleistungsverträge, Gasverträge, Stromverträge, Versicherungsverträge oder Wartungsverträge, einer regelmäßigen Überprüfung der Vertragskonditionen und einer Überprüfung auf Gesetzesänderungen, auf aktuelle Rspr und konkurrierende Angebote zu unterziehen. Ferner ist zu klären, ob es eines Vertrags noch bedarf oder ob ein neuer zu schließen ist.
• Zwangsversteigerung: Die GdW ist verpflichtet, nach § 45 III ZVG die gem § 10 I Nr 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (zum alten Recht BGH NJW 18, 1613 Rz 8). Kommt nicht eine Anmeldung, wohl aber ein eigenes Zwangsversteigerungsverfahren oder ein Beitritt in Betracht, ist die GdW verpflichtet, die WEigtümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschl-Fassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen (zum alten Recht BGH NJW 18, 1613 [BGH 08.12.2017 - V ZR 82/17] Rz 11).