BGH V ZR 82/17
 

Leitsatz (amtlich)

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

 

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2

 

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 08.02.2017; Aktenzeichen 2 S 265/16)

AG Leipzig (Entscheidung vom 28.04.2016; Aktenzeichen 152 C 1572/15)

 

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Dresden vom 8.2.2017 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis zum Jahr 2012 von der Beklagten verwaltet wurde. Für die Einheiten 14 und 15, die ein Herr F. erworben hatte, wurden in den Jahren 2001 bis 2007 Hausgelder i.H.v. 7.932,64 EUR nicht bezahlt. Im Grundbuch war als Eigentümerin beider Einheiten die Bauträgerin, die die Anlage errichtet hatte, eingetragen. Über deren Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Mit Beschluss vom 6.11.2007 wurden die Einheiten 14 und 15 in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. Der Verkehrswert der Einheiten wurde auf 62.000 EUR bzw. 76.000 EUR festgesetzt.

Rz. 2

In der Eigentümerversammlung am 31.5.2008 wurde die Beklagte durch Frau G. vertreten. In dem Protokoll heißt es: "Frau G. gab Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung der Wohnungen 14 und 15, da die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss. Der Termin der Versteigerung wird bekanntgegeben". Der Zuschlag erfolgte am 13.8.2008 auf ein Gebot von 124.000 EUR. Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.

Rz. 3

Die Beklagte ist zunächst durch Versäumnisurteil in der Hauptsache zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 7.932,64 EUR zzgl. Nebenforderungen verurteilt worden. Auf ihren Einspruch hat das AG das Versäumnisurteil mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sie zum Ersatz offener Hausgeldbeiträge für die Jahre 2006 und 2007i.H.v. 4.324,76 EUR zzgl. Nebenforderungen verurteilt worden ist. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der sie erreichen will, dass das Versäumnisurteil auch im Hinblick auf den Ersatz der Hausgeldbeiträge für das Jahr 2005i.H.v. weiteren 994,08 EUR zzgl. Nebenforderungen aufrechterhalten wird, hat das LG zurückgewiesen. Mit der von dem LG zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin dieses Begehren weiter.

 

Entscheidungsgründe

I.

Rz. 4

Das Berufungsgericht verneint einen (weiteren) Zahlungsanspruch der Klägerin schon deshalb, weil ihr bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch zustehe. Der Beklagten habe es nicht oblegen, die Ansprüche in der Zwangsversteigerung anzumelden, weil § 27 WEG eine solche Pflicht nicht vorsehe. Der Verwalter müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar auf die Rückstände, die laufende Zwangsversteigerung und die Möglichkeit der Geltendmachung hinweisen, sei aber nicht gehalten, einen Beschluss anzuregen oder vorzubereiten, der ihn zum Handeln ermächtige. Die ihr obliegenden Hinweispflichten habe die Beklagte ausweislich des Protokolls erfüllt. Zudem scheitere ein Schadensersatzanspruch auch an dem fehlenden Verschulden, da die Frage, ob Hausgeldansprüche gegen den werdenden Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung gegen den teilenden Bauträger angemeldet werden könnten, in der Literatur kontrovers diskutiert werde.

II.

Rz. 5

Die Revision hat Erfolg. Zu entscheiden ist durch Versäumnisurteil. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urt. v. 4.4.1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82 ff.).

Rz. 6

1. Mit der gegebenen Begründung lässt sich ein gegen die Beklagte als frühere Verwalterin der Klägerin gerichteter Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB nicht verneinen.

Rz. 7

a) Wird - wie hier - von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich verpflichtet, die gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Rz. 8

aa) Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es einhelliger Ansicht, dass der Verwalter die Anmeldung herbeizuführen hat. Abgeleitet wird eine dahingehende Pflicht - soweit diese Frage überhaupt erörtert wird - aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter u.a. berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; di...

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