Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 634 BGB – Rechte des Bes ... / II. Sonderfall: Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Rn 24

In der Praxis bereiten die häufigen Fälle Probleme, in denen Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Veräußerer (oft: Bauträger) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Rede stehen (ausf zum Ganzen: Kniffka, FS Ganten, 125; Werner/Pastor Rz 464 ff). Dann stellt sich die Frage, ob und wenn ja, welche Mängelrechte den einzelnen Erwerbern oder der Gemeinschaft zustehen. Im Ausgangspunkt gilt: Die Mängelrechte entspringen dem jeweiligen Erwerbervertrag. Dementspr ist grds jeder einzelne Erwerber berechtigt, die sich so ergebenden Mängelansprüche im eigenen Namen geltend zu machen (BGH BauR 07, 1221; BauR 97, 488, 489; BauR 94, 105; OLG Dresd BauR 01, 1276, 1277; zu Beschränkungen des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320: Werner/Pastor Rz 481 ff mwN), wobei der einzelne Erwerber einen Vorschuss auf die Kosten für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nur mit der Maßgabe beanspruchen kann, dass dieser an die Gemeinschaft zu zahlen ist (so jetzt ausdrücklich im Anschluss an die hM in der Lit: BGH BauR 07, 1221, 1223 mwN). Hinsichtlich der Rechte betreffend Mängel am Gemeinschaftseigentum sind die Wohnungseigentümer Mitgläubiger iSd § 432 (BGH BauR 80, 69; BauR 85, 445; Karlsr BauR 90, 622, 623; Grüneberg/Retzlaff § 634 Rz 23; Werner/Pastor Rz 492; aA: BGHZ 74, 259; Dresd BauR 01, 1276, 1278 – Gesamtgläubiger). Daraus folgt, dass jeder von ihnen anspruchsberechtigt ist und unabhängig von seiner Miteigentumsquote (BGH BauR 99, 657; BauR 91, 606, 609 f) volle Leistung an alle verlangen kann – § 432 I 1 (anders bei Gesamtgläubigerschaft; dann kann jeder legitimierte Erwerber Zahlung an sich verlangen, die er freilich im Innenverhältnis abrechnen muss). Das alles gilt – bei fortbestehendem Erwerbswillen – auch für den noch nicht im Grundbuch eingetragenen, bisher nur durch eine Vormerkung gesicherten Erwerber (Stuttg BauR 03, 1394; Frankf NJW-RR 93, 339). Demggü können sog Zweiterwerber werkvertragliche Mängelrechte nur aus abgeleitetem Recht geltend machen (Abtretung oder – zu vermutende – Ermächtigung BGH NJW 97, 2173 [BGH 19.12.1996 - VII ZR 233/95]; Köln NZBau 00, 569, 579 [OLG Köln 14.01.2000 - 3 U 86/99]). Allerdings haben die am 1.7.07 u 1.12.20 in Kraft getretenen WEG-Reformen hinsichtlich der Durchsetzung der unverändert den Erwerbern zustehenden Mängelrechte wichtige Änderungen gebracht. Danach war es bis zum 1.12.20 der (teilrechtsfähigen – BGH BauR 05, 1462) Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten, die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben, worüber gem § 21 III, V Nr 2 WEG nF durch Mehrheitsbeschluss – für alle Wohnungseigentümer bindend (§ 10 V WEG nF) – befunden werden kann (nicht muss – Pause/Vogel BauR 07, 1298, 1307; vgl auch: Wenzel ZWE 06, 462, 467: Beschlussermessen). Nicht eindeutig geklärt ist, welche Rechte (und Pflichten) ›gemeinschaftsbezogen‹ idS sind (ausf hierzu: Pause/Vogel BauR 07, 1298). Für Mängel am Gemeinschaftseigentum hat der BGH seine bisher uneinheitliche Rspr (zum Meinungsstand: 5. Aufl, § 634 Rz 24) in zwei wichtigen Entscheidungen vom 12.4.07 (BGH NJW 07, 1952 und BauR 07, 1227) zu folgenden Eckpunkten verdichtet (eingehend zu dieser Rspr: Kniffka, FS Ganten, 125, 129 ff), die als Leitfaden für die Handhabung des bis zum 1.12.20 geltenden § 10 VI 3 WEG herangezogen werden können: Keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht für solche Mängelrechte der einzelnen Erwerber, die auf die Rückabwicklung des jeweiligen Erwerbervertrages abzielen. Das sind Rücktritt und (›großer‹) Schadensersatz statt der ganzen Leistung. Dahin gehende Ansprüche können deshalb von den betroffenen Erwerbern im eigenen Namen ohne Mitwirkung der Gemeinschaft verfolgt und durchgesetzt werden (BGH BauR 07, 1221; BauR 06, 1747; BauR 06, 979). Gleiches gilt iE für Ansprüche auf Erstattung der Aufwendungen für eine auf Veranlassung des Erwerbers und auf dessen Kosten bereits durchgeführte Selbstvornahme (BGH BauR 05, 1623; BauR 04, 1148; vgl auch: Kniffka FS Ganten, 125, 128). Demggü ist die Wohnungseigentümergemeinschaft von vornherein allein zuständig für die Geltendmachung der gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und (›kleinen‹) Schadensersatz statt der Leistung, deren Voraussetzungen zu schaffen ebenfalls allein ihr vorbehalten ist (stRspr: BGH BauR 07, 1221, 1223; BauR 06, 979; BauR 98, 783). Außerdem kann sie in pflichtgemäßer Ausübung ihres Zugriffsermessens (Wenzel ZWE 06, 462, 467) die Geltendmachung aller auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber durch entsprechende Beschlussfassung an sich ziehen, soweit die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. Davon umfasst sind nach Auffassung des BGH (BGH BauR 07, 1221, 1227) die Ansprüche auf Nacherfüllung (auch wenn sie aus einem Kaufvertrag resultieren, sofern sie in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, BGH BauR 16, 1017) nebst anschließender Se...