Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559c BGB – Vereinfachtes ... / VI. Ausschluss weiterer Mieterhöhungen (§ 559c IV).

1. Grundsatz.

a) Überblick.

Rn 16

Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Während der Laufzeit ist der Vermieter allerdings zu einer Mieterhöhung nach Ablauf der 5 Jahre berechtigt (str).

b) Mieterhöhungserklärungen im vereinfachten Verfahren.

Rn 17

Dies gilt wegen § 559c II auch für eine Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren (s.a. BTDrs 19/4672, 33).

Rn 18

Wird allerdings der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so können während des 5-jährigen Zeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrags von 10.000 Euro geltend gemacht werden.

c) Mieterhöhungen nach § 558 oder § 560.

Rn 19

§ 559c IV lässt Mieterhöhungen nach § 558 oder § 560 unberührt (BTDrs 19/4672, 33).

2. Ausnahmen.

a) Gesetzliche Verpflichtung (§ 559c IV Nr 1).

Rn 20

§ 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 1 nicht anzuwenden, soweit der Vermieter innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (§ 555b Nr 6) und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Hier muss man großzügig verfahren – jedenfalls bei Kleinvermietern (s.a. Hinz ZMR 19, 645, 648).

b) Beschluss nach § 20 I WEG (§ 559c IV Nr 2).

Rn 21

§ 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 2, der auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 22) ins Gesetz eingefügt worden ist, ferner nicht anzuwenden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses nach § 20 I WEG durchgeführt wird (gemeint ist nicht ein etwaiger Grundlagenbeschluss; aA Hinz ZMR 19, 645, 648), der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst (= wirksam ist und verkündet oder Rechtskraft einer Beschlussersetzung) wurde. Es sei davon auszugehen, dass der Vermieter den Beschluss sowie die weiteren Modernisierungen noch nicht konkret absehen konnte, als er die Mieterhöhung für die vorangegangene Modernisierung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hatte (BTDrs 17/11894, 23).