Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / III. Abrechnungspflicht und -anspruch.

Rn 40

Der Vermieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 83 ff) hat ggü jedem Mieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 90 ff) spätestens mit Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) abzurechnen (Rn 52) und dies ›mitzuteilen‹ (§ 556 III 2), sofern der Mieter Betriebskosten gezahlt hat; ob er Vorauszahlungen leisten musste, ist unerheblich (LG Berlin GE 07, 1252; s.a. BGH WuM 18, 432 [BGH 16.03.2018 - V ZR 60/17] Rz 13; aA LG München II NZM 12, 342 [LG München II 22.03.2011 - 12 S 4491/10]). Auf die Abrechnung hat jeder Mieter einen Anspruch (unzutreffend BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 8), der mit Ablauf des Abrechnungszeitraums zu verjähren beginnt. IdR ist schriftlich abzurechnen – wobei § 126 nicht gilt. Es genügt eine Übermittlung per Fax oder E-Mail. Eine nur mündliche Abrechnung ist nicht zumutbar. Im preisgebundenen Wohnraum ist die Schriftform zu beachten. Der Anspruch ist mit Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 III 2) durchsetzbar. Die Abrechnungspflicht ist erfüllt (§ 362), wenn die Abrechnung formal ordnungsgemäß ist und den ganzen Abrechnungszeitraum (Rn 42) umfasst (Rn 87 zu Teilabrechnungen). Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums (Rn 42) ist keine Teilabrechnung (§ 556 III 4) geschuldet (Rn 87). Bei der Abrechnung müssen aber die für die betreffende Mietsache entstandenen Betriebskosten zeitanteilig zwischen den jeweiligen Mietern aufgeteilt werden (LG Frankfurt/M NZM 02, 336). Bei Abrechnung ›nach erfasstem Verbrauch‹ (§ 556a Rn 11) hat der Mieter einen Anspruch auf Zwischenablesung. Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden.

Rn 41

Die Grundsätze für die Abrechnung gelten nicht analog, wenn Nebenkosten ›entspr dem Anfall‹ umgelegt werden, ohne dass Vorauszahlungen vereinbart sind (LG München II ZMR 12, 777; LG Potsdam ZMR 11, 48; aA LG Berlin GE 07, 1252).