Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 546 BGB – Rückgabepflich ... / D. Rückgabeanspruch gegen Dritten gem § 546 II.

Rn 12

Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses lässt einen Untermietvertrag aufgrund der Verschiedenheit der Vertragsverhältnisse unberührt (Ddorf IMR 11, 443). Dennoch gewährt § 546 dem Vermieter gegen einen nicht am Mietvertrag beteiligten Dritten, dem der Mieter die Mietsache – zB durch Untervermietung – befugt oder unbefugt überlassen hat, einen schuldrechtlichen Rückgabeanspruch gleichen Inhalts wie I (vgl BGH NJW 96, 515 [BGH 22.11.1995 - VIII ARZ 4/95]). Der Anspruch entsteht nach Beendigung des Hauptmietvertrages in rechtlicher Hinsicht, ein tatsächliches Ende genügt nicht (Hamm WuM 81, 40). Hauptmieter und Dritter schulden die Rückgabe als Gesamtschuldner. Der Anspruch aus II setzt nicht voraus (›hat … überlassen‹), dass der Dritte noch im Besitz der Mietsache ist. Der Anspruch kann aber erlöschen, wenn der Dritte die Mietsache an den Hauptmieter zurückgibt (München ZMR 12, 620).

Rn 13

Der Herausgabeanspruch nach § 546 II hat seine rechtliche Grundlage in dem Hauptmietverhältnis (Bub/Treier/Emmerich V A Rz 56; Erman/Jendrek § 546 Rz 13). Hieraus folgt: Ein solches muss wirksam bestanden haben (sonst nur § 985, vgl Rn 1). Ferner sind Zurückbehaltungsrechte auch für den Dritten ausgeschlossen – nach § 570, wenn das Hauptmietverhältnis Wohnraummiete ist, nach § 578 bei der Miete von Grundstücken bzw Geschäftsräumen. Zudem kann sich auch der Dritte auf die Herausgabepflicht aufschiebende bzw ausschließende Vereinbarungen iRd Hauptmietvertrages berufen. Abreden zwischen dem Dritten und dem Mieter sind dagegen naturgemäß unbeachtlich. Der Kündigungsschutz aus § 574a gilt nur, wenn es sich auch bei dem Hauptmietvertrag um Wohnraum handelt (vgl BGH NJW 03, 3054). Vom Untermieter an den Mieter nach Mietende gezahlte Abfindung ist an den Vermieter auszukehren (BGH ZMR 10, 21).