Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 536d BGB – Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels.

Gesetzestext

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 536d wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt die Folgen eines vertraglichen Ausschlusses der Rechte des Mieters wegen Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache, deren Vorliegen der Vermieter arglistig verschwiegen hat. Als Teil des allgemeinen Mietrechts gilt § 536d für sämtliche Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverhältnisse. Bei Wohnraummiete ist eine Abbedingung der Minderung gem § 536 IV ohnehin gar nicht (für Aufrechnungs- bzw Zurückbehaltungsrechte wegen überzahlter Miete gilt das Verbot aus § 556b II) und von Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln nur in engen Grenzen möglich (s § 536a Rn 3). Nach dem Gesetzeszweck ist § 536d eine besondere Ausprägung von Treu und Glauben gem § 242 und daher zwingendes Recht.

B. Voraussetzung: Arglistiges Verschweigen des Vermieters.

Rn 2

Zu den Voraussetzungen des arglistigen Verschweigens durch den Vermieter s § 536b Rn 7. Die Beweislast für die Voraussetzungen der Offenbarungspflicht und die Arglist des Vermieters trägt nach den allgemeinen Beweisregeln der Mieter. Der Vermieter muss sodann beweisen, dass er dem Mieter den Mangel mitgeteilt hat bzw der Mangel dem Mieter bekannt oder objektiv erkennbar war. Ausreichend ist auch der Beweis, dass der Mieter bei Kenntnis des Mangels den Vertrag zu den gleichen Bedingungen geschlossen hätte (BGH BB 69, 1412).

C. Rechtsfolge: Keine Berufung auf den Haftungsausschluss.

Rn 3

Wie der Gesetzesformulierung zu entnehmen ist, führt § 536d im Unterschied zu § 540 aF nicht zur Unwirksamkeit des vertraglichen Haftungsausschlusses in Bezug auf den verschwiegenen Mangel. Dem Vermieter ist vielmehr (nur) verwehrt, sich insofern auf den Haftungsausschluss zu berufen. § 139 findet daher keine Anwendung. Gesetzessystematisch handelt es sich bei § 536d nach dem Gesetzeszweck um eine vAw zu prüfende Einwendung.