Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 536a BGB – Schadens- und ... / D. Tatbestand der Schadensersatzansprüche gem § 536a I.

Rn 4

Für anfängliche Mängel (s zum Mangel § 536 Rn 7–13) bei Vertragsschluss haftet der Vermieter nach der gesetzlichen Garantie gem § 536 I Alt 1 verschuldensunabhängig. Entscheidend ist der Zeitpunkt der (formlosen) Einigung, nicht derjenige einer ggf späteren schriftlichen Vertragsunterzeichnung (vgl BGH NJW 68, 885). Der Mangel braucht bei Vertragsschluss nicht in Erscheinung getreten sein – maßgeblich ist allein, dass die Mangelursache bereits von Beginn an vorhanden war (BGH NJW 10, 3152). Nach dem Normzweck gilt die Garantiehaftung aus § 536 I Alt 1 entspr, wenn die Mietsache bei Vertragsschluss noch nicht fertig gestellt ist und der Mangel sodann bei Übergabe bzw Fertigstellung vorliegt (BGHZ 9, 320; Naumbg ZMR 00, 381). Bei Abschluss eines eigenständigen Anschlussmietvertrages greift § 536a I Alt 1 erneut – nicht jedoch bei fingierter Vertragsverlängerung nach § 545, Ausübung einer einseitigen Option oder Mieterwechsel aufgrund Vertragsübernahme zu den bisherigen Konditionen (BGH BB 59, 1115). Bsp: Von Beginn an ungesicherter Schlagbolzen im Fensterrahmen, weshalb sich während der Mietzeit der Fensterflügel löst und Personen verletzt (BGH NJW 10, 3152 [BGH 21.07.2010 - XII ZR 189/08]); fehlende Genehmigungsfähigkeit nur, wenn die Behörde aufgrund der einschlägigen Vorschriften zur Untersagung der vertraglichen Nutzung der Mietsache verpflichtet ist (BGH NJW 17, 1104 [BGH 02.11.2016 - XII ZR 153/15]); vertragswidrige Untervermietung aus der Perspektive des Untermieters.

Rn 5

Für nachträgliche Mängel haftet der Vermieter gem § 536 I Alt 2 nur, wenn er diese verschuldet (§ 276) hat (BGH NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14]: Legionelleninfektion aufgrund fehlender Wartung nach TrinkwV; BGH NJW 06, 1061 bei Fogging). Ohne besonderen Anlass besteht keine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kontrollen des Mietgegenstandes (BGH NJW 09, 143: Elektroleitungen; BGH IMR 11, 402: Kohleöfen; OLG Ddorf ZMR 12, 861). Dem Vermieter ist das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zuzurechnen – zB des Hausmeisters (Karlsr ZMR 91, 378) oder beauftragten Handwerkern (Ddorf NZM 02, 21). Andere Mieter sind keine Erfüllungsgehilfen des Vermieters (BGH VersR 69, 754; vgl Ddorf ZMR 05, 449), es sei denn, sie sind in seinem Pflichtenkreis (zB bei der Erfüllung von Streupflichten) tätig (Erman/Jendrek § 536a Rz 8). Ferner liegt kein Verschulden des Vermieters vor, wenn dieser zulässige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt (Saarbr IMR 11, 103; offengelassen durch BGH NJW 90, 453 [BGH 15.11.1989 - VIII ZR 46/89]), oder Schutzmaßnahmen gegen Immissionen durch Nachbarbaustelle unterlässt (Karlsr IMR 15, 110). Bei Wasseraustritt aus Rohr in der Decke der Mietfläche liegt Verschulden vor, wenn der Vermieter nicht innerhalb von wenigen Tagen tätig wird (Brandbg IMR 19, 241).

Rn 6

Für einen Verzug mit der Mängelbeseitigung gem § 536 I Alt 3 gelten die Voraussetzungen des § 286. Grds ist eine Mahnung des Mieters erforderlich, die zusammen mit der Mängelanzeige nach § 536c I 1 erfolgen kann, da die Beseitigungspflicht des Vermieters bereits mit der Entstehung des Mangels und nicht erst mit der Anzeige fällig wird (Rostock IMR 20, 417). Ob die Mängelanzeige zugleich auch eine Mahnung enthält, richtet sich danach, ob der Mieter den Vermieter eindeutig und bestimmt zur Mängelbeseitigung auffordert (Rostock IMR 20, 417). Unter den Voraussetzungen des § 286 II ist eine Mahnung entbehrlich – so zB bei einem nach Kalendertag vereinbarten (II Nr 1) Mängelbeseitigungstermin (vgl LG Berlin NJW-RR 00, 674 [LG Berlin 14.12.1999 - 65 S 348/99]) oder endgültiger Beseitigungsverweigerung des Vermieters (II Nr 3). Bei unzumutbaren Beseitigungskosten soll sich der Vermieter nach § 286 IV entlasten können (vgl Hambg NZM 02, 343). Richtigerweise liegt hier Unmöglichkeit vor (§ 275 II; s § 536 Rn 7). Bei Veräußerung von Wohnraum wirkt die bestehende Verzugslage gem § 566 ggü dem Erwerber fort (BGH NJW 05, 1187 [BGH 09.02.2005 - VIII ZR 22/04]).

Rn 7

Zu den herabgesenkten Anforderungen an die Darlegung eines Mangels s § 536 Rn 16. Nach den allgemeinen Beweisregeln trifft den Mieter die Beweislast für sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen – die Mangelhaftigkeit der Mietsache, den Schaden sowie die Ursächlichkeit des Mangels für den Schaden (BGH NJW 06, 1061 bei Fogging). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter behauptet, der Schaden sei durch ein früheres Schadensereignis eingetreten (BGH ZMR 06, 680). Das einfache Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter ohne eigene Angaben genügt nicht (BGH NJW-RR 17, 842). Hat der Mieter den Nachweis geführt, dass der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt (bei anfänglichen Mängeln) bzw der Vermieter den Mangel verschuldet hat (bei nachträglichen Mängeln), muss der Vermieter die fehlende Ursächlichkeit des Mangels für den Schaden beweisen (Hamm ZMR 97, 520; Saarbr NJW 93, 3077). Unter den gleichen Voraussetzungen muss der Vermieter sich bei nachträglichen Mängeln gem § 280 I 2 ana...