Rn 145
Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14] Rz 35) – zu übertragen (s dazu ausf § 538 Rn 3 ff). Gerät der Mieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter bei laufendem Vertrag neben Erfüllung Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH ZMR 06, 507; 05, 523, 524). Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen wird fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an (BGH ZMR 05, 523, 524). Führt der Mieter Schönheitsreparaturen ohne Verpflichtung dazu aus, steht ihm ein Anspruch nach §§ 812 ff zu (BGH NJW 90, 1789 [BGH 04.04.1990 - VIII ZR 71/89]). Dieser berechnet sich nach dem durch die Arbeiten eingetretenen höheren Ertragswert (BGH GE 06, 1224; NZM 06, 15). Eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel berechtigt einen Vermieter nicht zu einer eigenständigen Mieterhöhung; er kann auch nicht iRe Verfahrens nach § 558 (§ 558a Rn 16) einen angemessenen Zuschlag verlangen (BGH ZMR 08, 878; 08, 879). Etwas anderes gilt bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum (§ 558a Rn 16).
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