Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 538 BGB – Abnutzung der ... / C. Schönheitsreparaturen.

Rn 3

Es gibt keine echte Legaldefinition, so dass zur Begriffsbestimmung – wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – primär auf § 28 IV letzter Satz der II. BV zurückgegriffen wird (BGH NJW 09, 1408 [BGH 18.02.2009 - VIII ZR 210/08]; Eisenschmid WuM 10, 459; Harsch FS 10 Jahre MietRRefG, 194), in dem es heißt: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken (überholt) der Wände und Decken, das Streichen (überholt) der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren nur von innen (BGH WuM 10, 231; nicht auch Abschleifen des Parketts, BGH ZMR 13, 612, LG Berlin GE 13, 1004; Hofbeck IMR 19, 147). Sozialhilfeempfängern stehen über den Regelsatz hinaus ggf Ansprüche gegen den Fiskus zu (LSG B-W NZM 07, 258 [LSG Baden-Württemberg 23.11.2006 - L 7 SO 4415/05], LSG Nds-Bremen GE 07, 159, LSG M-V v 27.5.10 – L 8 AS 71/08, juris). Zum weitergehenden Begriff der ›Renovierung‹ vgl Kobl MDR 14, 1136. Zu Ablösevereinbarungen beim Mieterwechsel vgl Kappus NZM 20, 1092 zu BGH ZMR 18, 994.

I. Räumlicher Umfang, Fälligkeit, Qualität.

Rn 4

Die Verpflichtung betrifft weder gemeinschaftlich von allen Mietern genutzte Gebäudeteile (Waschküche, Treppenhaus etc) noch Kellerräume (LG Darmstadt WuM 87, 315), Balkone und Garagen, es sei denn, dies wäre ausdrücklich und mit längeren Renovierungsintervallen vereinbart. Außenanstrich bleibt Vermietersache (LG Hannover WuM 14, 19), ebenso Beseitigung von Rissen an der Wohnzimmerdecke (LG Berlin WuM 17, 134 [BGH 18.01.2017 - VIII ZR 17/16]). Fälligkeit wird – unabhängig von der Wirksamkeit der Überbürdung – angenommen, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht (Ddorf GE 07, 515). Die Fälligkeit kann nicht durch eine sog ›Tapetenklausel‹ zulasten des Mieters vorgezogen werden (BGH WuM 06, 308 = MDR 06, 1215 [BGH 05.04.2006 - VIII ZR 152/05]). Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Gesamtnichtigkeit ist auch zu bejahen, wenn die Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist (BGH ZMR 15, 689). In qualitativer Hinsicht schuldet der Mieter die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist, denn der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen (LG Berlin ZMR 22, 37). Der Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen kann anhand der sog fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen werden (BGH ZMR 23, 262 = NZM 22, 873).

II. Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturenpflicht.

Rn 5

Obwohl der BGH (ZMR 05, 105 = NZM 04, 734) eine Verkehrssitte (krit Emmerich JuS 06, 933) insoweit bejaht, bedarf es dennoch einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht im Mietvertrag zulasten des Mieters. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig, so hält die Formularklausel der Inhaltskontrolle nach § 307 I S 1, II Nr. 1 nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH ZMR 15, 685; so auch zur Gewerbemiete Dresden ZMR 19, 485, LG Lüneburg ZMR 15, 929, Celle NZM 16, 644; krit dazu H. Schmidt NJW 16, 1204). Der BGH fordert explizit nicht, dass sich aus dem Wortlaut der Klausel ergeben muss, dass sie für die laufenden Schönheitsreparaturen nur gilt, wenn die Wohnung renoviert überlassen wurde oder eine angemessene Kompensationszahlung (eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung genügt nicht, BGH ZMR 18, 994, dazu Bressensdorf ZMR 19, 3) für die Abnutzung durch den Vormieter (ggf. nachträglich?!) vereinbart (und gezahlt) wurde. Trotzdem sollte formuliert werden: ›Die Renovierungspflicht bezieht sich nur auf Zimmer/Räume, die bei Vertragsbeginn renoviert waren.‹ (vgl Harsch MDR 15, 802). Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Wohnung muss keinen makellosen Zustand aufweisen, ein Strich auf einer Wand oder ein Riss in der Tapete an kaum sichtbarer Stelle sind unschädlich, nicht fachgerechte – allerdings auch nicht dilettantische – Ausführung der Malerarbeiten durch Vormieter beseitigt auch die Abnutzung des Vormieters. Sind nur einzelne Räume renoviert, ist insgesamt von einer renovi...