Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1144 BGB – Aushändigung der Urkunden.

Gesetzestext

Der Eigentümer kann gegen Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung des Hypothekenbriefs und der sonstigen Urkunden verlangen, die zur Berichtigung des Grundbuchs oder zur Löschung der Hypothek erforderlich sind.

Rn 1

§ 1144 gibt dem Eigentümer über § 894 und § 1160 hinaus das Recht, die Berichtigungs- bzw Löschungsunterlagen zu verlangen. Wenn er das Verlangen stellt, wird er auf Hypothekenklage nur Zug um Zug verurteilt; der Gläubiger braucht die Aushändigung der Urkunden bei einer Klage auf Befriedigung aber nicht anzubieten (Posen OLGR 29, 365, 366). Auch der Eigentümer kann auf Aushändigung Zug um Zug gegen Befriedigung des Gläubigers klagen (Rostock MDR 10, 1283 [OLG Rostock 10.06.2010 - 3 U 154/09]). Sowohl der allg Berichtigungsanspruch als auch die besondere Regelung des § 1144 sind zwingend (aA Lemke/Regenfus Rz 2); ein Zurückbehaltungsrecht wegen anderer, durch die Hypothek nicht gesicherter Ansprüche hat der Gläubiger nicht (BGH NJW 88, 3260, 3261). Zwischen Berichtigung und Löschung kann der Eigentümer wählen. Erforderliche Unterlagen sind neben der Bewilligung für das GBA und dem Hypothekenbrief bspw nicht im Grundbuch eingetragene Abtretungen, Erbfolgenachweise oder die Zustimmung des Nacherben, wenn der Hypothekar Vorerbe ist. Kosten der Erstellung der auszuhändigenden Bewilligung hat der Eigentümer zu tragen; eine darüber hinausgehende Vergütung steht dem Gläubiger nicht zu und kann in AGB und Verbraucherverträgen auch nicht vereinbart werden (§ 307 II Nr 1; BGH NJW 91, 1953 [BGH 07.05.1991 - XI ZR 244/90]; AG Steinfurt NJW-RR 94, 1259 [AG Steinfurt 26.07.1994 - 21 C 275/94]). Kosten für den Nachweis der eigenen Berechtigung (zB Erbschein) hat der Gläubiger zu tragen. Ist der Hypothekenbrief bei ihm abhandengekommen, muss der Gläubiger auf seine Kosten einen neuen beschaffen.

Rn 2

Wählt der Eigentümer die Löschung, so genügt eine Erklärung des Gläubigers, dass er diese bewillige; bei Gesamtgläubigern müssen alle die Löschung bewilligen (BGH NJW 17, 1811 [BGH 13.10.2016 - V ZB 98/15]). In einer solchen Löschungsbewilligung darf die Befriedigung nicht erwähnt werden, weil dann der Gläubiger im Zeitpunkt der Abgabe der Löschungsbewilligung nicht mehr der Berechtigte ist (LG Aachen Rpfleger 85, 489). Ob gezahlt wurde oder warum die Hypothek gelöscht werden soll, prüft das GBA nicht.

Rn 3

Wünscht der Eigentümer Umschreibung, dann benötigt er hingegen eine Quittung, aus der sich ergibt, dass der Gläubiger vom Eigentümer durch Zahlung des Gesamtbetrags (Nürnbg Rpfleger 11, 427) befriedigt worden ist (bei Eigentümerwechsel auch der Zeitpunkt der Befriedigung, bei Gesamthypotheken wegen §§ 1172, 1173 auch, ob alle oder nur ein Eigentümer befriedigt hat); will der Eigentümer die Hypothek übertragen, muss die Quittung auch die Angabe enthalten, ob der Eigentümer persönlicher Schuldner war, da hiervon abhängt, ob er das Recht als Grundschuld oder Hypothek (§ 1177) erworben hat (Schöner/Stöber Rz 366). Mit dieser Quittung kann der Eigentümer außer der Umschreibung auch die Löschung vornehmen lassen (daher ›löschungsfähige Quittung‹). Fehlt die Angabe des Zahlenden, ist die Quittung unbrauchbar, weil die Möglichkeit besteht, dass die Hypothek auf den persönlichen Schuldner oder auf einen Dritten übergegangen ist (§§ 1150, 1164; Frankf RNotZ 17, 521; großzügiger LG Hof Rpfleger 82, 174: Erklärung bleibe als Löschungsbewilligung verwendbar). Ist Gläubiger eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kann der Verwalter die Quittung erteilen (BayObLG Rpfleger 01, 296 [BayObLG 24.01.2001 - 2 Z BR 140/00]).

Rn 4

§ 1144 ist auf Grundschuld und Rentenschuld entspr anwendbar (§ 1192 I). Da hier § 1163 I nicht gilt, muss eine löschungsfähige Quittung die Angabe erhalten, dass auf die Grundschuld (nicht auf die Forderung) gezahlt wurde (Frankf FGPrax 97, 11). In der Erteilung einer Löschungsbewilligung liegt gleichzeitig ein (allerdings nicht grundbuchtaugliches) Angebot an den Eigentümer, die Grundschuld auf ihn zu übertragen (Köln ZfIR 21, 453).