Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1093 BGB – Wohnungsrecht. / C. Belastungsgegenstand.

Rn 12

Der Belastungsgegenstand ist grds wie bei Grunddienstbarkeit zu bestimmen (vgl § 1018 Rn 5–7). Es soll auch ein unbebautes Grundstück belastet werden können (BayObLG Rpfleger 81, 353; Hamm DNotZ 76, 229 [OLG Hamm 07.07.1975 - 15 Wx 33/74]). Jedenfalls wird verlangt werden müssen, dass eine baureife Planung vorliegt, die es ermöglicht, den Ausübungsbereich konkret zu bezeichnen.

Rn 13

Belastet ist stets das gesamte Grundstück. Das uU eingeschränkte Benutzungsrecht ist eine räumliche Ausübungsbeschränkung (BGH WM 68, 37). Die insoweit erfassten Gebäudeteile sind in der Bewilligung genau zu bezeichnen (BayObLG NJW-RR 99, 1691). Eine spätere Auswahl durch Eigentümer oder Berechtigten ist nicht möglich. Fehlt eine hinreichende Bestimmtheit, kann eine Wohnungsreallast vorliegen (BGHZ 58, 57, 58; München Rpfleger 18, 364).

Rn 14

Ein Gesamtrecht ist zulässig, wenn sich auf jedem Grundstück ein dem Wohnungsrecht unterliegendes Gebäude oder eine mitzubenutzende Einrichtung befindet (BayObLG DNotZ 76, 227 [BGH 11.04.1975 - V ZR 165/73]; Hamm DNotZ 76, 229 [OLG Hamm 07.07.1975 - 15 Wx 33/74]; Zweibr FGPrax 98, 84 [OLG Zweibrücken 24.02.1998 - 3 W 43/98]).

Rn 15

Nach dem Gesetzeswortlaut berechtigt das Recht nur zur Nutzung des Gebäudes. Dazu gehört idR eine sich anschließende Terrasse (Hamm NJW-RR 00, 1403 [OLG Hamm 08.05.2000 - 15 W 103/00]). Ist das Belastungsobjekt eine Wohnungseigentumsberechtigung, so soll sich das Benutzungsrecht ohne Weiteres auf die damit verbundenen Sondernutzungsrechte erstrecken (BayObLG Rpfleger 98, 68; Nürnbg MDR 02, 26 [OLG Nürnberg 18.07.2001 - 4 U 1235/01]).

Rn 16

Anlagen und Einrichtungen außerhalb des Gebäudes, die dem Wohnzweck dienen, wie Zugangswege und Versorgungsleitungen, unterliegen der Benutzung stets, wenn sonst eine sinnvolle Nutzung nicht möglich wäre und das Wohnrecht das ganze Gebäude erfasst (MüKo/Mohr § 1093 Rz 6). Eine Gartenbenutzung gehört nicht dazu (BayObLG FGPrax 00, 54; Zweibr Rpfleger 98, 68; LG Freiburg WuM 02, 151 [LG Freiburg 30.03.2001 - 14 O 324/00]).

Rn 17

Ist die Rechtsausübung auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so gilt Abs 3. Gemeinschaftsanlagen können mitbenutzt werden. Hierzu gehören Ver-und Entsorgungsanlagen (BayObLG Rpfleger 92, 57 [BayObLG 03.07.1991 - BReg. 2 Z 71/91]), Sammelheizung (BGH NJW 69, 1847), Keller (LG Verden NdsRpfl 65, 84), Hof, Treppenhaus, Waschküche, Trockenboden. Parkflächen und Garagen unterliegen der Gemeinschaftsnutzung nur dann, wenn sie für die Fahrzeuge aller Bewohner ausreichen (LG Ellwangen Rpfleger 65, 12).

Rn 18

In allen anderen Fällen, in denen ein Benutzungsrecht (Rn 16, Rn 17) ausscheidet, kann es nur durch eine ausdrückliche Vereinbarung erlangt werden.