LG Freiburg i. Br. Urteil vom 30.03.2001 - 14 O 324/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Dingliches Wohnungsrecht: Mitbenutzungsrecht des Berechtigten an einem Garten

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

In der Regel gehört der Garten nicht zu den gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die dem Mitbenutzungsrecht des dinglich Wohnberechtigten unterliegen.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM) Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage u.a. über die Rechte der Kläger/Widerbeklagten (im folgenden: Kläger) aus einem als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesicherten Wohnrecht.

Die Beklagten sind Eigentümer des mit einem Wohngebäude bebauten Anwesens. Dieses haben sie mit notariellem Kaufvertrag vom 29.4.1998 von den Eheleuten E., Schwiegersohn und Tochter der Kläger, erworben, die es ihrerseits mit notariellem Kaufvertrag vom 9.11.1993 von den Klägern erworben hatten. In § 6 des notariellen Kaufvertrages vom 9.11.1993 ist zugunsten der Kläger ein Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wie folgt vereinbart:

"§6

Den Veräußerern wird als Gesamtberechtigte im Sinne von § 428 BGB das lebenslange Wohnrecht eingeräumt, welches besteht in der ausschließlichen Nutzung der gesamten Wohnung im Erdgeschoß des veräußerten Hauses, eines Kellerraumes und einer Garage, die in den als Anlage beigefügten Plänen jeweils rot umrandet eingezeichnet sind.

Dazu gehört das Recht zur gemeinschaftlichen Nutzung aller Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinsamen Gebrauch der Bewohner bestimmt sind (§ 1093 BGB). Das Recht ist in der Ausübung nicht übertragbar."

Diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit haben die Beklagten im notariellen Kaufvertrag vom 29.4.1998 wie folgt übernommen:

"Der Grundbesitz ist wie folgt belastet:

Nach Abt. II mit Wohnungs- und Benutzungsrecht für die Eheleute E.

Diese Dienstbarkeit bleibt bestehen und wird übernommen. Der Inhalt dieser Dienstbarkeit ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 09.11.1993 (…) Der Text dieser Bestimmung ist in der Anlage beigefügt. Bei der dem Benutzungsrecht unterliegenden Garage handelt es sich um die von vorne aus gesehen linke Garagenhälfte. Den Beteiligten ist bewußt, daß manche Einzelregelung - so zur Gartennutzung - bisher nicht vereinbart worden ist."

Zwischen den Parteien ist es nach dem Eigentumserwerb durch die Beklagten im Jahre 1998 bereits im Sommer 1999 zu Streitigkeiten u.a. über das von den Klägern für sich als Ausfluss des Wohnrechts in Anspruch genommene Gartenbenutzungsrecht gekommen.

Nachdem Einigungsversuche gescheitert sind, haben die Kläger Klage erhoben mit dem Verlangen, dass ihnen die Beklagten einen Schlüssel für die Außentür der im Keller befindlichen Waschküche zur Verfügung stellen. Diese ist durch eine Tür vom Hausinneren her für die Kläger problemlos zu erreichen. Widerklagend begehren die Beklagten u.a. die Nutzungsunterlassung bezüglich ihres zum Anwesen gehörenden Gartens.

Die Kläger sind der Auffassung, dass aus dem Mitbenutzungsrecht für den Waschraum die Verpflichtung der Beklagten folge, ihnen einen Schlüssel zur Waschküchenaußentüre zur Verfügung zu stellen. Diese führe zum Treppenaufgang zum Garten, in dem sie berechtigterweise ihre Wäsche trocknen wollten. Das Recht zur Gartennutzung als solches folge aus § 1093 Abs.3 BGB, da es sich hierbei um eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner dienende Anlage handle. Hiervon sei auch der den notariellen Vertrag vom 9.11.1993 beurkundende Notar ausgegangen, was seinen Niederschlag in § 6 Abs. 2 S. 1 gefunden habe. Im übrigen entspreche dies der Ortsüblichkeit in S.

Widerklagend begehren die Beklagten u.a. Unterlassung jeglicher Nutzung des Gartens des Anwesens insbesondere durch Gehen, Stehen, Sitzen und Liegen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass ein Mitbenutzungsrecht der Kläger am Garten nicht bestehe. Ein solches sei weder vereinbart, noch gehöre der Garten zu den zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen. Bei derartigen Wohnhäusern, in denen neben der Wohnung des Eigentümers als weitere nur diejenige der Wohnberechtigten vorhanden sei, sei es nicht ortsüblich, dass auch der Dienstbarkeitsberechtigte den Garten mitbenutzen dürfe. Mangels Nutzungsberechtigung für den Garten hätten die Kläger zudem keinen Anspruch auf einen Schlüssel zur letztendlich in den Gartenbereich führenden Außentür der Waschküche.

Entscheidungsgründe

I. Die Kläger haben kein aus § 1093 BGB folgendes Mitbenutzungsrecht am Garten und dementsprechend auch keinen Anspruch darauf, dass ihnen ein Schlüssel zur über den Treppenaufgang in den Garten führenden Außentür der Waschküche ausgehändigt wird. Demgegenüber können die Beklagten gemäß § 1004 BGB verlangen, dass die Kläger mangels Nutzungsrechts die Nutzung des Gartens - mit Ausnahme des Zugangs zu den Abfalltonnen - unterlassen.

1. § 1093 BGB regelt die Bestellung eines Wohnrechts als persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Berechtigten, das als Hauptzweck das Wohnrecht an bestimmten Gebäu...