Waschküche ist nicht automatisch mitvermietet

Hintergrund: Vermieter legt Waschküche still

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten um den Zugang zu einer Waschküche.

Die im Erdgeschoss befindliche Wohnung ist über den Garten des Anwesens erreichbar. Die übrigen Wohnungen liegen im Haupthaus, wo sich auch eine ursprünglich für alle Mieter zugängliche Waschküche mit einer Waschmaschine und einem Wäschetrockner befindet. Zu Beginn des Mietverhältnisses erhielt der Mieter einen Schlüssel zum Haupthaus, mit dem er in die Waschküche gelangen konnte. Im Mietvertrag ist die Waschküche nicht explizit erwähnt. In der dem Mietvertrag beigefügten Hausordnung heißt es, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung "nur nicht gestattet ist, soweit es zu Schäden an der Mietsache führen kann".

Im Juli 2020 kündigte die Vermieterin an, die Waschküche stillzulegen, da ausweislich des Waschbuchs seit Monaten niemand außer dem Erdgeschoss-Mieter die Waschküche genutzt habe. Kurz danach tauschte die Vermieterin das Schloss zum Haupthaus aus, so dass der Mieter keinen Zugang mehr zur Waschküche hat. Die Vermieterin bot ihm an, in seiner Wohnung einen Waschmaschinenanschluss einzurichten.

Der Mieter ist der Meinung, die gemeinschaftliche Waschküche sei Gegenstand der Mietsache und verlangt, ihm deren Nutzung wieder zu ermöglichen. Amts- und Landgericht haben seine diesbezügliche Klage abgewiesen. Die Waschküche sei mangels Erwähnung im Mietvertrag nicht mitvermietet. Auch aus der Hausordnung ergebe sich nichts anderes.

Entscheidung: Waschküche war nicht mitvermietet

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und weist die Klage ab. Insbesondere sei die Auslegung des Mietvertrages, dass die Waschküche nicht an den Mieter (mit)vermietet wurde, sondern diesem der Zugang zu ihr und die Nutzung der dort befindlichen Gegenstände lediglich gestattet waren, nichts zu beanstanden.

Der Mieter argumentiert, da sich das Gebrauchsrecht eines Mieters grundsätzlich auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auf die für die zeitgemäße Nutzung der Wohnung notwendigen Gemeinschaftsflächen beziehe, müsse dies hier auch für die Waschküche gelten. Das Waschen und Trocknen von Wäsche mit technischen Hilfsmitteln zählen nach der Verkehrsanschauung zum Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens.

Ein Zustand der Wohnung, der unterhalb eines solchen Mindeststandards liege, sei nur dann vertragsgemäß, wenn er – wie hier nicht – eindeutig vereinbart sei. Der Mieter habe daher bei Anmietung der Wohnung berechtigterweise erwarten dürfen, dass in der Wohnung ein Waschmaschinenanschluss vorhanden sei. Da dies jedoch nicht der Fall gewesen sei, sei die Waschküche als Teil des Mietgegenstands anzusehen. Wenn man die Waschküche nicht als Teil des Mietgegenstands betrachte, sei die Wohnung mangelhaft, weil sie nicht über einen Waschmaschinenanschluss verfüge.

Dieser Argumentation folgt der BGH nicht, denn laut Hausordnung ist dem Mieter grundsätzlich erlaubt, Wäsche in der Wohnung zu waschen und zu trocknen, und er hätte dies auch tun können, sofern ein Anschluss gelegt worden wäre. Die Nutzung der Waschküche war daher für den Mieter nicht zwingend notwendig.

Auch begründet der fehlende Waschmaschinenanschluss keinen Mangel der Wohnung, denn dieser Umstand war dem Mieter von Anfang an bekannt und es genügte ihm offenbar, seine Wäsche in der allgemein zugänglichen Waschküche zu waschen.

Insgesamt ist das Ergebnis des Landgerichts nicht zu beanstanden, die Nutzung der Waschküche sei weder zu Beginn des Mietverhältnisses für eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung erforderlich gewesen noch in Zukunft notwendig, mit der Folge, dass sie nicht als (mit)vermieteter Raum anzusehen ist.

(BGH, Beschluss v. 4.10.2022, VIII ZR 394/21)

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