LG Frankfurt am Main Urteil vom 02.11.2004 - 2/11 S 64/04 2-11 S 64/04

Orientierungssatz

Ist im Wohnraummietvertrag unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV geregelt, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, muss er im Rahmen der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen erforderlichenfalls auch Bäume und Sträucher beschneiden, Rasenflächen neu anlegen und/oder kranke bzw. morsche Bäume und Sträucher fällen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter die für die Einschaltung einer Fachfirma aufgewendeten Kosten ersetzt verlangen.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 18.2.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 33 C 4143/03-93) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 9.043,36 Euro nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 5.8.2003 zu zahlen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß der §§ 313 a) Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung des Klägers ist an sich statthaft (§ 511 ZPO), insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519f ZPO). Sie führt auch in der Sache selbst zum Erfolg.

Die Beklagten sind zur Erstattung der durch den Kläger verauslagten Gartenpflegekosten i.H.v. 9.043,36 Euro nach Maßgabe der Rechnung der Fa. P vom 15.7.2003 verpflichtet, da sie die ihnen nach § 4 des Mietvertrages vom 28.6.1984 auferlegte Pflicht zur Durchführung der Gartenpflege während der Mietzeit nicht ordnungsgemäß durchgeführt haben. Unter Berücksichtigung der umfassenden Erörterung der Sach- und Rechtslage im Verhandlungstermin vom 21.9.2004 beschränkt sich die Kammer zur Entscheidungsbegründung dabei auf folgende Erwägungen:

Die Argumentation des Amtsgerichts, wonach die Vorschrift des § 4 des Mietvertrages vom 28.6.1984 keine nähere Definition über den Umfang der von dem Mieter übernommenen Gartenpflegearbeiten enthalte, so dass der Mieter nur zu einfachen Pflegearbeiten verpflichtet sei, überzeugt nicht. Denn in § 4 Ziffer b) des Mietvertrages wird vor der Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten explizit auf deren Erläuterung durch die Anlage 3 zu § 27 II. BVO (bzw. § 2 Nr. 10 BetrKV) Bezug genommen. Daraus folgt, dass sich Art und Umfang der von den Mietern übernommenen Gartenpflege auch nach der Legaldefinition richten. Der Umstand, dass die Gartenpflege nach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht auf den Mieter umgelegt, sondern von diesem selbst übernommen bzw. in Auftrag gegeben werden sollte, rechtfertigt demgegenüber keine andere Bewertung, da die Parteien hierdurch lediglich die Kostentragung, nicht aber eine inhaltliche Bestimmung der durchzuführenden Arbeiten geregelt haben. Somit sind die von dem Kläger als Schaden geltend gemachten Positionen aus der Rechnung der Fa. P vom 15.7.2003 grundsätzlich auch erstattungsfähig.

Die Beklagten können sich demgegenüber nicht auf die Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Beschluss vom 29.9.2002, Az.: 316 T 66/02, ZMR 2003, 265) berufen, da dieser Entscheidung ein Fall zugrunde lag, in dem die von dem Mieter geschuldete Gartenpflege in zwei verschiedenen Vertragsklauseln geregelt war, so dass der Umfang der geschuldeten Gartenpflegearbeiten letztendlich unklar blieb. Damit unterscheidet sich dieser Fall aber grundsätzlich von der zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsregelung, bei der durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BVO die vom dem Mieter durchzuführenden bzw. zu beauftragenden Arbeiten klar geregelt worden sind.

Nach der gesetzlichen Definition der "Kosten der Gartenpflege" durch die Anlage 3 zu § 27 II. BVO bzw. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören dazu "die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen..." , so dass die von dem Kläger in Ansatz gebrachten Arbeiten ohne weiteres als Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Gartenpflege zu qualifizieren sind. Denn unter diese Definition fallen das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern, die Neuanlegung von Rasenflächen sowie das Auslichten oder Fällen und den Abtransport kranker oder morscher Bäume und Sträucher (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., A. 85f; Hertle ZMR 1990, 406f; LAG Frankfurt, WuM 1992, 545ff; AG Düsseldorf, MDR 2002, 1431f). Somit erfasst die Legaldefinition auch periodisch anfallende Instandhaltungskosten, wobei jeweils – in Abgrenzung zu von dem Vermieter zu tragenden Instandsetzungskosten – entscheidend ist, ob die Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören (vgl. Langenberg, aaO, Rn. 86; LAG Frankfurt, WuM 1992, 545, 547; AG Düsseldorf, MDR 2002, 1432). So verhält es sich aber hier, da der Kläger nach Maßgabe der Rechnung der Fa. Paul vom 15.7.2003 im Wesentlichen nur solche Kosten geltend macht, die das Schneiden, Fällen und Roden von Bäumen und Sträuchern betreffen.

Sonstige rechtliche Gesichtspunkte, die der Erstattungsfähigkeit der mit der Kla...