LG Berlin Urteil vom 31.10.1989 - 64 S 274/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch des Mieters auf generelle Untervermietungserlaubnis

Orientierungssatz

Wenn ein Mieter ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung hat (zB bedingt durch den dauerhaften Auszug eines Mitmieters), kann er von dem Vermieter die Erteilung einer generellen, nicht personengebundenen Untervermietungserlaubnis verlangen, die nur insoweit eingeschränkt ist, daß in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund für eine Ablehnung gegeben ist (vergleiche BGH, 1984-10-03, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213).

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. April 1989 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 13 C 665/88 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die statthafte (§ 511 ZPO) Berufung der Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1.

Zu Recht hat das Amtsgericht hier das Rechtsschutzbedürfnis für eine Feststellungsklage des Klägers bejaht; denn die Beklagten haben generell ihre Verweigerung zur Erteilung einer Untervermietungserlaubnis mit Schreiben vom 18. November 1988 verweigert, so daß der Kläger ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hatte, daß ihm eine solche Untervermietungserlaubnis zu erteilen war (§ 256 Abs. 1 ZPO).

2.

Durch das angefochtene Urteil ist auch zu Recht ein Anspruch des Klägers auf die mit seiner Klage ausdrücklich verlangte generell und nicht personenbezogene Untermieterlaubnis bejaht worden, der sich aus § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt. Dieser Anspruch auf Untervermietung umfaßt grundsätzlich auch die Erteilung einer generellen und nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Beschluß der Kammer vom 12. Februar 1985 - 64 S 360/84 - GE 1985, 479, 481). Da es dem Kläger in erster Linie um die generelle Erlaubnis geht, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten und gerade nicht um die Aufnahme einer bestimmten Person, ist er nicht verpflichtet, den Beklagten bereits bei der Darlegung der äußeren Umstände, die zu einer bestimmten Veränderung seiner persönlichen Situation geführt haben, eine bestimmte Person als Untermieter namentlich bekannt zu geben. Dies wird einem Mieter in der Regel bereits deshalb nicht möglich sein, weil der Untermietinteressent ohne Gewißheit über eine generelle Berechtigung des Mieters zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zur Abgabe verbindlicher Erklärungen über den Abschluß eines Untermietvertrages nicht bereit sein wird. Dem Vermieter darf andererseits nicht die Möglichkeit genommen werden, im Einzelfall zu überprüfen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der der Erteilung der konkreten Untermieterlaubnis entgegensteht. Hierzu hat der Mieter dem Vermieter die aufzunehmende Person gegebenenfalls unter Mitteilung der beruflichen oder sonstigen Tätigkeit namhaft zu machen - aber erst im Zeitpunkt der genehmigten Untervermietung - (vgl. BGH Rechtsentscheid vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 - in GE 1985, 85 ff). Der Mieter muß daher bei der Geltendmachung des ihm grundsätzlich zustehenden Anspruches auf Erteilung einer nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis das dem Vermieter nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz erste Alternative BGB zustehende Recht auf Überprüfung berücksichtigen, ob wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung unzumutbar ist. Diese Einschränkung des dem Mieter grundsätzlich zustehenden Anspruches auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis muß daher auch bei der klageweisen Geltendmachung des Anspruches berücksichtigt werden.

Hier trägt der Klageantrag diesen Voraussetzungen Rechnung, denn er ist dahingehend eingeschränkt "sofern in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung besteht".

3.

Für den Kläger ist nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden, einen Teil der von ihm und Frau ... gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB). Nach dem oben zitierten Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs ist ein derartiges Interesse des Mieters schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinem Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Unstreitig ist Frau ... aus der Wohnung ausgezogen und der Kläger möchte aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen einen Teil der Wohnung untervermieten. Zwar war keine einseitige Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin ... möglich; da es zu keiner einverständlichen Aufhebung des Mietvertrages gekommen ist, ist sie auch weiterhin Mitmieterin der Wohnung. Sie haftet auch im Außenverhältnis weiterhin den Beklagten auf Zahlung des Mietzinses. D...