LG Berlin Urteil vom 30.05.2000 - 64 S 20/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 03.11.1999; Aktenzeichen 5 C 219/99)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 3. November 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 5 C 219/99 – – soweit die Klage abgewiesen worden ist und im Kostenpunkt – abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 7.107,52 DM nebst 4 % Zinsen aus 759,14 DM seit dem 5. August 1998, aus weiteren 1.180,– DM seit dem 1. Dezember 1998 sowie aus weiteren 5.168,38 DM seit dem 23. Februar 1999 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung hat in vollem Umfang Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht bzw. (teilweise) schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz wegen Mietausfall gegen den Beklagten zu.

1. Schönheitsreparaturen

Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadenersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten gemäß § 326 Abs. 1 BGB nach Verrechnung mit der Kaution in Höhe von 5.168,38 DM zu.

Der Beklagte war zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil diese Verpflichtung in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam auf ihn übertragen worden ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien in § 20 Nr. 4 des Mietvertrages folgendes vereinbart haben. „Der Mieter übernimmt die Renovierung der Wohnung.” Zwar führt die Übertragung der Anfangsrenovierung neben der Endrenovierung wegen des Summierungseffektes auch dann zur Unwirksamkeit der (formularmäßigen) Übertragung der Schönheitsreparaturen, wenn die Anfangsrenovierung individualvertraglich vereinbart wird (vgl. BGH NJW 1993, 532–533 = Grundeigentum 1993, 309–311 = WuM 1993, 175–176). Der Klägerin ist jedoch insoweit zu folgen, als § 20 Nr. 4 des Mietvertrages nicht ausdrücklich die Anfangsrenovierung auf den Mieter überträgt. Dort ist allgemein nur von der „Renovierung der Wohnung” die Rede, womit auch die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen gemeint sein kann, die in diesem Fall (unschädlich) doppelt geregelt wäre. Der Beklagte, der sich auf die Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen beruft, hat nicht näher dargelegt, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages in § 20 Nr. 4 eine Regelung über die Anfangsrenovierung getroffen haben; auch sonst sind Umstände über den nicht eindeutigen Wortlaut hinaus nicht ersichtlich. Auch der nicht eindeutige Wortlaut hilft im vorliegenden Fall dem Beklagten nicht weiter. Da es sich bei der Regelung in § 20 Nr. 4 des Mietvertrages nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen sondern eine Individualabrede handelt, greift auch die Unklarheitenregel des § 5 AGBG nicht ein. Der Beklagte kann sich auch nicht allgemein darauf berufen, dass ihm bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung überlassen worden ist. Denn mit diesem Einwand ist er nach einem Jahr ausgeschlossen (vgl. BGH BGHZ 101, 253–270 = Grundeigentum 1987, 817–823 = NJW 1987, 2575–2577 = WuM 1987, 306–310).

Die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hat den Beklagten zur Durchführung bestimmter Arbeiten aufgefordert. Eine Inverzugsetzung lag bereits mit dem Schreiben vom 15. Oktober 1998 vor, nach dem die dort genannten Arbeiten im Zweifel sofort zu erbringen waren, weshalb der Beklagte mit der Ausführungen der fälligen Arbeiten auch sofort in Verzug geriet. Im Übrigen dürfte er sich mit Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 284 Abs. 2 BGB ohne Mahnung in Verzug befunden haben (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht, 2. Aufl., Teil I, § 536 RN 15 [S. 106]). Die Bezugnahme im Schreiben vom 15. Oktober 1998 auf das Besichtigungsprotokoll vom gleichen Tag ist ausreichend, da es dem Schreiben beigefügt und in dem Schreiben auf das Protokoll Bezug genommen worden ist (vgl. Urteil der Kammer vom 8. Mai 1998 – 64 S 518/97). Der Klägerin kann auch nicht vorgeworfen werden, dass das Protokoll zu umfang- und detaillreich sei. Für den Beklagten war zu erkennen, welche Arbeiten von ihm verlangt werden. Denn das Protokoll enthält für jedes Zimmer neben einer Zustandsbeschreibung auch die Angabe, welche Arbeiten die Klägerin vom Beklagten verlangt. Dies ist letztlich ausschlaggebend für die Frage der Wirksamkeit des Aufforderungsschreibens.

Soweit der Beklagte sich gegen den Vortrag der Klägerin zur Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache wendet, ist sein Bestreiten aus erster Instanz, dass er zweitinstanzlich wiederholt, unsubstantiiert. Bereits im Hinblick auf die Dauer des Mietverhältnisses von rund fünf Jahren, die bei Übergabe der Mietsache verstrichen waren, hätte d...