LG Berlin Urteil vom 06.03.2003 - 67 S 306/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 01.08.2002; Aktenzeichen 2 C 362/01)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 1. August 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte –2 C 362/01– wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Für das Berufungsverfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die Zivilprozessordnung in der seit 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist.

I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die Berufung ist unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die von ihm angemietete Wohnung …, 4. OG rechts, … Berlin für den Zeitraum von Januar 2001 bis August 2002 in Höhe von 312,63 DM = 159,85 EUR × 20 Monate = 3.196,80 EUR. Der Kläger hat auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung eines Mieterhöhungsbetrages in Höhe von 159,84 EUR monatlich, spätestens zum Dritten eines jeden Monats, ab 1.03.2002.

Der Kläger hat den Beklagten durch Schreiben der Reforma Generalübernehmer Karin Rosenbaum (E.K.) vom 16.11.1998 über das Modernisierungsvorhaben informiert und insoweit eine Mieterhöhung von ca. 3,80 DM je qm angekündigt. In diesem Schreiben heißt es:

„Die nachzuweisenden umlagefähigen Kosten fuhren insgesamt zu einer Mieterhöhung von ca. DM 3.80, die im einzelnen nach Beendigung der Maßnahmen aufzuschlüsseln sind. Dies wird im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen”

Der Beklagte hat den genannten Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt und die Vereinbarung unterschrieben.

Der Kläger hat mit Schreiben vom 24. Mai 2000 auf Grund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dem Beklagten eine Mietzinserhöhung der Grundmiete von DM 469,36 DM auf 781,99 DM angeboten und um eine diesbezügliche Einigung gebeten. Der Beklagte verweigerte diese Einigung mit Hinweis auf den unzureichenden Nachweis der umlagefähigen Kosten.

Die Vereinbarung vom 16.11.1998 legt im einzelnen fest, welche Modernisierungsmaßnahmen vom Beklagten geduldet werden sollen und dass die nachzuweisenden umlagefähigen Kosten zu einer Mieterhöhung von ca. 3,80 DM führen werden. Allerdings soll nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vereinbarung vom 16.11.1998 nach Durchführung der Maßnahmen eine Aufschlüsselung der Kosten „im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen” erfolgen. Als gesetzliche Bestimmungen, auf die insoweit Bezug genommen werden soll, kommen nur die Regelungen des § 3 MHG in Betracht, der im einzelnen Vorschriften über Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen enthält. Auch unter Berücksichtigung von §§ 133, 157 BGB läßt sich der Verweis in dem Schreiben vom 16.11.1998 auf die gesetzlichen Bestimmungen nur als Verweis auf § 3 MHG verstehen, wo die Regelungen zur Aufschlüsselung umlagefähiger Modernisierungskosten vom Gesetzgeber getroffen wurden. Der Wortlaut der Klausel ist insoweit eindeutig und es ist nicht ersichtlich, dass der Wille der Parteien bei Abschluss der Vereinbarung auf andere gesetzliche Bestimmungen gerichtet gewesen wäre.

Grundsätzlich werden an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG erhebliche Anforderungen gestellt. (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG, Rdnr. 205 ff.) Insbesondere ist Wirksamkeitsvoraussetzung, dass die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird, wobei Berechnung und Erläuterung das Äquivalent für das einseitige Gestaltungsrecht des Vermieters sind. Denn der Vermieter verfügt über sämtliche Informationsgrundlagen.

Dies bedeutet grundsätzlich, dass die Kosten für die einzelnen … Modemisierungsmaßnahmen in der streitgegenständlichen Wohnung konkret dargestellt werden müssen. Dies ist in dem Schreiben des Klägers vom 24.05.2000 bezogen auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, wie Einbau von Kunststoffenstern, Einbau einer Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung, Verlegung der elektrischen Leitungen, Modernisierung des Bades und der einbruchshemmenden Wohnungstür nicht geschehen. Es genügt insoweit nicht, wenn wie im Schreiben vom 24. Mai 2000 lediglich pauschale Endbeträge für das Gesamtbauvorhaben und für die jeweils zu sanierende Wohnung angegeben werden. Der als Anlage 2 beigefügte Zahlungsplan enthält keine konkreten Berechnungsgrundlagen für die Wohnung des Beklagten. Vielmehr sind die einzelnen Gewerke mitzuteilen, wobei in Literatur und Rechtsprechung teilweise sogar gefordert wird, dass einzelne Rechnungspositionen dargelegt werden (LG Köln, WuM 1989, 579 f.; LG Berlin, MM 1993, 29)

Der Hinweis auf den Zahlungsplan ist bei einem derart umfassenden ...