LG Berlin Urteil vom 04.07.1994 - 66 S 38/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung. Mieterhöhungszahlung als stillschweigendes Einverständnis

Orientierungssatz

1. Die Erklärung nach MHG § 3 (juris: MietHöReglG) muß so ausgestaltet sein, daß die Berechnung der Mieterhöhung ohne besondere Vorkenntnisse überprüft und deren Angemessenheit zumindest überschlägig beurteilt werden kann. Wird auf nicht beigefügte Rechnungen Bezug genommen, so müssen diese jedenfalls benannt und so bezeichnet werden, daß das Einsichtsrecht anhand der Mieterhöhungserklärung ausgeübt werden kann. Dies wird nicht dadurch entbehrlich, daß sich der Endbetrag der umgelegten Kosten aus nur einer Rechnung ergibt.

2. Eine zweimalige Zahlung des gemäß MHG § 3 geltend gemachten Mieterhöhungsbetrages reicht zur Annahme einer stillschweigenden Einverständniserklärung mit der Mieterhöhung noch nicht aus.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. Januar 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 212 C 156/93 - wird zurückgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 331,42 DM nebst 4 % Zinsen aus 94,50 DM seit dem 6. Februar 1994 und aus 96,70 DM seit dem 6. März 1994 sowie aus 140,22 DM seit dem 6. Mai 1994 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits I. Instanz. Von den Kosten der 2. Instanz tragen die Klägerin 8 % und die Beklagte 92 %.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die gemäß § 511 ZPO statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518 519 ZPO) Berufung der Beklagten ist unbegründet. Die Widerklage ist in Höhe von 331,42 DM begründet.

I. Zu Recht hat das Amtsgericht die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten vom 11. Dezember 1992 und vom 14. Januar 1993 festgestellt, weil diese keine ausreichende Erläuterung im Sinne von § 3 Abs. 3 MHG enthalten.

1. Beide Mieterhöhungserklärungen enthalten lediglich die Angabe der veranschlagten Endkosten, die sich aus den zugrundeliegenden Rechnungen der Firma ... vom 11. Dezember 1992 und vom 13. Januar 1993 ergeben, ohne jedoch diese Rechnungen zu benennen. Dies genügt den Anforderungen des § 3 Abs. 3 MHG nicht.

Dabei kann dahinstehen, ob es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung stets erforderlich ist, daß sämtliche Rechnungen vorgelegt oder in der Mieterhöhungserklärung wiedergegeben werden (vgl. LG Köln, WM 1989, 308; LG Berlin, ZK 67, MM 1992, 68). Die Erklärung muß aber jedenfalls so ausgestaltet sein, daß die Berechnung der Mieterhöhung ohne besondere Vorkenntnisse überprüft und deren Angemessenheit zumindest überschlägig beurteilt werden kann. Wird auf nicht beigefügte Rechnungen Bezug genommen, so müssen diese jedenfalls benannt und so bezeichnet werden, daß das Einsichtsrecht anhand der Mieterhöhungserklärung ausgeübt werden kann (vgl. auch LG Berlin, ZK 66, MM 1993, 217). Dies wird nicht dadurch entbehrlich, daß sich der Endbetrag der umgelegten Kosten aus nur einer Rechnung ergibt. Denn auch bezüglich dieser Rechnung kann der Mieter - anstelle der Mitteilung der einzelnen Kosten in der Mieterhöhungserklärung selbst - auf das Einsichtsrecht nur verwiesen werden, wenn die Rechnung so bezeichnet ist, daß sie anhand der Mieterhöhungserklärung eingesehen und mit dieser verglichen werden kann.

2. Hinsichtlich der Mieterhöhungserklärung vom 11. Dezember 1992 kommt hinzu, daß der umzulegende Betrag nicht einmal mit demjenigen der maßgeblichen Rechnung übereinstimmt, sondern mit rund 13.200,- DM angegeben ist. Zwar kann der Vermieter durch Abrundung nach unten auf einen Teilbetrag verzichten. Auch dies muß aber erkennbar sein. Vorliegend konnte demgegenüber in Zusammenhang mit der Ankündigung vom 30. Juli 1992, in der das Entstehen von Kosten für die Heizung in Höhe von "ca. 12.000,- DM + 10 % Architektenkosten", also 13.200,- DM, angekündigt wurde, dem Mieter gegenüber der Eindruck entstehen, daß die geschätzte Summe einfach übernommen worden ist. Die Mieterhöhungserklärung, die eine entsprechende Klarstellung nicht enthält, ist insoweit auch irreführend. Im übrigen ergibt sich aus der Mieterhöhungserklärung, daß die Arbeiten zum Zeitpunkt ihrer Abgabe noch nicht abgeschlossen waren, was ihrer Wirksamkeit ebenfalls entgegensteht (vgl. LG Berlin, GE 1990, 659).

3. Die bloße Angabe des Rechnungsendbetrages in der Mieterhöhungserklärung vom 14. Januar 1993 konnte schon deshalb nicht ausreichen, weil diese mehrere Modernisierungsmaßnahmen, nämlich die Verstärkung der Elektrosteigeleitung, Einbau einer Klingel- und Sprechanlage, Türöffneranlage und Gemeinschaftsantenne umfaßte. Insoweit hätten die auf die einzelnen Maßnahmen entfallenden Beträge aufgeschlüsselt werden müssen.

II. Mit der gemäß § 530 Abs. 1 ZPO als sachdienlich zuzulassenden Widerklage macht die Beklagte Mietzinsrückstände seit Februar 1993 geltend.

1. Dabei ist nach den unbestrittenen Angaben der Beklagten von e...