Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.5.1 Laufend entstehende Kosten

Rz. 54

Die Betriebskosten müssen regelmäßig wiederkehrend anfallen (für Kosten der Überprüfung der Elektroanlage: BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06, GE 2007, 439, für Dachrinnenreinigung: BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, GE 2004, 810; BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613; AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, WuM 2019, 379; für Ungeziefer- und Schädlingsbekämpfung: KG, Urteil v. 8.4.2002, 8 U 8/01, GE 2002, 801; LG Berlin, Urteil v. 30.10.2010, 65 S 129/10, GE 2011, 200; LG Berlin, Urteil v. 26.11.2002, 64 S 274/02; LG Berlin, Urteil v. 15.2.2002, 64 S 289/01, GE 2002, 595; für Sperrmüllabfuhrkosten: LG Itzehoe, Urteil v. 12.2.2010, 9 S 109/08, ZMR 2010, 690; LG Berlin, Urteil v. 31.10.2000, 64 S 123/00, NZM 2002, 65 [LS]; LG Berlin, Urteil v. 30.8.2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469; für Gartenpflegekosten: LG Tübingen, Urteil v. 18.10.2004, 1 S 29/04, WuM 2004, 669). Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmülllabfuhrkosten im Wohnraummietvertrag ist unwirksam (AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 20.11.2008, 6 C 107/08, GE 2009, 57).

Für den erforderlichen wiederkehrenden Turnus ist der Vermieter darlegungspflichtig (KG, Urteil v. 8.4.2002, 8 U 8/01, GE 2002, 801).

Nicht erforderlich ist, dass sie jedes Jahr anfallen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus (LG Berlin, Urteil v. 17.9.2010, 63 S 54/10, GE 2010, 1742), wie z. B. bei der Entsorgung von Sperrmüll (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, GE 2010, 333), beim Elektrocheck (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06, a. a. O.), beim Entkalken der Warmwasserbereiter, der Erneuerung von Hilfsgeräten für die Reinigung (Besen, Eimer, Bohnergerät), Gartenpflege (Rasenmäher), Schnee- und Eisbeseitigung (Schneeräumgeräte, a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 212), Öltankreinigung (BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, WuM 2010, 33), bei dem 12-Jahres-Turnus der Kontrolle von Gasrohren (LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007, 865 = AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, WuM 2019, 379), bei der Eichgebühr für Warmwasserzähler, Fahrstuhlüberprüfung durch den TÜV, Erneuerung der Feuerlöschflüssigkeit (sonstige Betriebskosten: LG Berlin, GE 1991, 189 f.).

Die Kosten für die Beseitigung kranker und morscher Bäume und deren Neuanpflanzung sind auch dann als laufende Betriebskosten umlagefähig, wenn sie erst nach Jahrzehnten anfallen (BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20, GE 2022, 96 = WuM 2022, 40; LG Hamburg, WuM 1989, 640).

Rz. 54a

Hinweis

Mehrjährig anfallende Kosten

Die mehrjährig anfallenden Kosten dürfen entweder in demjenigen Jahr voll angesetzt werden, in dem sie entstehen (Abflussprinzip, BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, GE 2010, 118), oder auf diejenigen Jahre verteilt werden, für die sie anfallen (Leistungsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip). §§ 556ff. legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten – bis auf Heiz- und Warmwasserkosten – nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip fest (BGH, Versäumnisurteil v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662 und VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223). Vorrangig ist die vertragliche Vereinbarung.

Ist eine derartige Vereinbarung nicht getroffen worden, kann der Vermieter die mehrjährig anfallenden Betriebskosten auf diejenigen Zeiträume verteilen, in denen sie regelmäßig wiederkehrend anfallen (z. B. die Kosten für die Anschaffung des Schneeräumgeräts auf die regelmäßige Nutzungsdauer bis zur Neuanschaffung). Das Zeitabgrenzungsprinzip bietet auch größere Einzelfallgerechtigkeit. Insoweit ist nicht auf die Bezahlung der Rechnung abzustellen, sondern darauf, welchen Zeitraum die jeweilige Rechnung umfasst (vgl. OLG Frankfurt, ZMR 1983, 374). Betrifft diese Rechnung einen Zeitraum, der nicht mit dem Abrechnungszeitraum übereinstimmt, sind nach dem Zeitabgrenzungsprinzip die auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Betriebskosten herauszurechnen und in die Betriebskostenabrechnung über diesen Zeitraum einzustellen (z. B. die Kosten von 5.000 EUR für das 2009 neu angeschaffte Schneeräumgerät bei einer zehnjährigen Nutzungsdauer mit je 500 EUR in die Betriebskostenabrechnungen 2009–2019). Jedoch muss dann in der jeweiligen Betriebskostenabrechnung erläutert werden, mit welchem Anteil die Rechnung in das jeweilige Abrechnungsjahr eingestellt wird (LG Berlin, Urteil v. 8.9.1998, 64 S 547/96). Nach dem Abflussprinzip kommt es dagegen allein auf die Bezahlung der Rechnung an. Der Vermieter darf "Kalten" Betriebskosten – nicht die Heiz- und Warmwasserkosten – jedenfalls dann nach dem Abflussprinzip abrechnen, wenn in den fraglichen Zeiträumen kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Urteil v. 8.12.2006, 63 S 72/06, GE 2007, 451; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 20.12.2006, 5a C 166/06, GE 2007, 301). Nur in Ausnahmefällen bei schlechthin untragbaren Ergebnissen ist eine Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungsprinzip notwendig (LG Berlin, Urteil v. 14.5.1987, 62 S 399/86, GE 1987, 829; Milger, NZM 20...