BGH VIII ZR 137/09
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Preisgebundener Wohnraum. Betriebskostenabrechnung. Bezugnahme auf Zweite Berechnungsverordnung. Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen ohne Aufschhlüsselung auf einzelne Betriebskostenarten

 

Leitsatz (amtlich)

Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht.

 

Normenkette

NMV § 20 Abs. 1 S. 3

 

Verfahrensgang

LG Itzehoe (Urteil vom 24.04.2009; Aktenzeichen 9 S 108/08)

AG Pinneberg (Entscheidung vom 19.09.2008; Aktenzeichen 62 C 114/08)

 

Tenor

Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des LG Itzehoe vom 24.4.2009 werden zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagten sind Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Klägerin in W. . Im Mietvertrag ist in § 3 zur Tragung der Betriebskosten bestimmt:

"Neben der Miete für den Wohnraum und den Stellplatz/die Garage werden Betriebs- und Heizkosten i.S.d. § 27 II. Berechnungsverordnung umgelegt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erhoben (die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV sind als Anlage beigefügt): Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung ... als Vorauszahlung: 250 DM Heizkosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (II. BV) als Vorauszahlung: 110 DM"

Rz. 2

Mit Schreiben vom 21.12.2007 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Jahr 2006 ab; danach haben die Beklagten 583,29 EUR (44,50 EUR Heizkosten sowie 538,79 EUR Betriebskosten) nachzuzahlen.

Rz. 3

Die Klägerin hat Zahlung von 583,29 EUR nebst Zinsen, Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 83,54 EUR sowie die Feststellung begehrt, dass die Klägerin zur Erhebung "angemessener Vorauszahlungen" für die Heiz- und Betriebskosten berechtigt ist.

Rz. 4

Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des AG bezüglich des Feststellungsausspruchs dahin geändert, dass die Klägerin zur Erhebung von "Vorauszahlungen" berechtigt ist.

Rz. 5

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage insgesamt. Mit der Anschlussrevision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils bezüglich des Feststellungsausspruchs.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 6

Revision und Anschlussrevision haben keinen Erfolg.

I.

Rz. 7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 8

Die von der Klägerin erhobene Nachforderung i.H.v. 538,79 EUR aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 sei berechtigt. Im Mietvertrag sei vereinbart worden, dass die Beklagten zur Tragung der nunmehr abgerechneten Betriebskosten verpflichtet seien. Ein zum Ausschluss der Umlage von Betriebskosten führender Verstoß gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 der Neubaumietenverordnung (NMV) liege im Ergebnis nicht vor, denn die Betriebskosten seien den Beklagten bei der Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe ordnungsgemäß bekanntgegeben worden. Auf die ordnungsgemäße Bekanntgabe im Sinne dieser Vorschrift komme es entscheidend an, weil eine Heilung für die Zukunft, etwa durch Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, nicht möglich sei und der Vermieter, der die Bekanntgabe nach § 20 Abs. 1 NMV versäumt habe, die Umlage der Betriebskosten auch durch Erklärung nach § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) nicht nachträglich erreichen könne.

Rz. 9

Hier ergebe sich aber durch die im Mietvertrag vorgenommene Bezugnahme und Beifügung der Vorschriften der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) die Art der umzulegenden Betriebskosten und aus der bezifferten Betriebskostenvorauszahlung auch deren Höhe. Aufgrund dieser Angaben könne der Mieter hinreichend abschätzen, welche Kosten neben der Kaltmiete ungefähr auf ihn zukämen. Die Auffassung, dass die Angabe einer Gesamtsumme nicht ausreiche, sondern die Höhe der Betriebskosten auch bei den Vorauszahlungen nach den einzelnen Positionen aufzuschlüsseln sei, werde von der Kammer nicht geteilt. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck des § 20 NMV.

Rz. 10

Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin sei auch nicht deshalb formell unwirksam, weil sie nicht erläutere, wieso einzelne Kostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr angestiegen seien. Soweit es gem. § 20 Abs. 4, § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV erforderlich sei, bei der Nachforderung von Betriebskosten die Gründe für die Nachforderung und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge anzugeben, genüge eine Betriebskostenabrechnung.

Rz. 11

Die Umlage der Sperrmüll...

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