Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 4 Leistungspflicht des Mieters

Rz. 9

Der Mieter muss dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen nur dann Sicherheit leisten, wenn er sich dazu vertraglich verpflichtet hat. Der Mieter hat auch wegen Mängeln der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04, GE 2007, 710; OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.2.2017, I-10 U 87/16, ZMR 2017,728; OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, GE 2000, 602 – beide für Gewerberaum; AG Wetter, Urteil v. 15.2.2010, 8 C 262/09, GE 2010, 773; weitergehend Bieber in MünchKomm § 551 Rn. 15: Zurückbehaltungsrecht bei nicht rechtzeitiger Übergabe oder nicht behebbaren Mängeln). Der Mieter kann seine Kautionszahlungspflicht nicht dadurch erfüllen, dass er gegenüber dem Anspruch des Vermieters mit einer Gegenforderung aufrechnet (LG Baden-Baden, Beschluss v. 9.3.1987, 2 T 8/87, WuM 1989, 73; LG Hamburg, Beschluss v. 18.10.1990, 311 O 92/90, ZMR 1991, 344; Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn.. 50; Herrlein/Kandelhard § 551 Rn. 10; a.A. Staudinger/Emmerich, § 551 Rn. 16 bei rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder sofort beweisbaren Gegenforderungen). Ist im Mietvertrag die Regelung über die Kaution gestrichen worden, kann der Mieter eine dennoch gezahlte Sicherheitsleistung zurückverlangen (LG Berlin, Urteil v. 19.10.2001, 64 S 166/01, GE 2002, 264). .

Rz. 10

Der Mieter ist kraft Gesetzes berechtigt, die vereinbarte Sicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Beginn in diesem Sinne ist der Zeitpunkt, zu dem das Mietobjekt zur Verfügung gestellt werden soll (LG Mannheim, Urteil v. 12.7.1989, 4 S 38/89, ZMR 1990, 18; Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 46; Bieber in MünchKomm § 551 Rn. 12). Diese Regelung gilt jedoch nur für Sicherheiten, die als Geldsumme bereitzustellen sind.

Die Parteien eines Wohnungsmietvertrages können davon zu Gunsten des Mieters abweichende Regelungen treffen (§ 551 Abs. 4). So könnte bspw. vereinbart werden, dass der Mieter die erste Kautionsrate oder die Folgeraten erst zusammen mit der ersten zu zahlenden Miete zu entrichten hat. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Bei der Vereinbarung einer zeitlich begrenzten Mietfreiheit wird eine solche Auslegung wegen des Sicherungszwecks der Kaution aber regelmäßig nicht in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 46).

Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache vereinbaren, und zwar auch formularmäßig (KG, Beschluss v. 21.1.2008, 12 W 90/07, GE 2008, 670).

Rz. 11

Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen späteren Zeitpunkt für die Zahlung der Kaution, so verschiebt sich entsprechend die Fälligkeit der beiden folgenden Raten um jeweils einen Monat. Ist eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Kaution nicht getroffen worden, so ist die erste Rate mit der ersten Mietzahlung fällig (LG Mannheim, Urteil v. 12.7.1989, 4 S 38/89, ZMR 1990, 18). Die Fälligkeit der weiteren Raten war bisher nicht geregelt. Der neu angefügte Satz 3 des § 551 Abs. 2 stellt klar, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden, was allerdings schon bisher angenommen wurde (Bieber in MünchKomm, § 551 Rn. 12); der Mieter kommt also mit diesen ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zu den – vereinbarten oder gesetzlichen Fälligkeitszeitpunkten zahlt. Wird die Kaution während des Mietverhältnisses vereinbart, ist die erste Rate sofort fällig, die weiteren Raten sind jeweils einen Monat später zu zahlen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 47; Palandt/Weidenkaff § 551 Rn. 10; Bieber in MünchKomm § 551 Rn. 12; a.A. LG Berlin WuM 1988, 266; BeckOK BGB/Wiederhold, § 551 Rn. 20; Staudinger/Emmerich BGB § 551 Rn. 12b: sofortige Fälligkeit des gesamten Betrags). Die Neureglung ist wegen des neuen Kündigungsgrundes in § 569 Abs. 2a erforderlich (RegEntw BT-Drucks. 17/10485 S. 18), wonach das Mietverhältnis auch dann außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe des Betrages einer zweifachen Monatsmiete in Verzug ist (vgl. dazu näher § 569). Die Kaution ist auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erbringen, wenn der Vermieter schlüssig vorträgt, dass und welche Forderungen aus dem Mietverhältnis ihm noch gegen den Mieter zustehen (LG Saarbrücken, Urteil v. 19.4.1996, 13 B S 227/95, WuM 1996, 616; OLG Düsseldorf, Urteil v. 20.1.2000, 10 U 182/98, GE 2000, 342).

Allein dass der Gewerberaumvermieter den Anspruch auf Leistung einer Mietkaution über 29 Monate hinweg nicht verfolgt hat, steht seiner Geltendmachung unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nicht entgegen (OLG Köln, Urteil v. 22.12.2021, 22 U 13/20, NZM 2022, 423).

Rz. 12

Die Regelung über die Zahlung der als Geldsumme bereit zu stellenden Sicherheit in drei Teilleistungen ist zwingend. Die Vereinbarung im Wohnraummietvertrag "Die Sicherheitsleistung ist mit Abschlus...