OLG Düsseldorf Urteil vom 21.02.2017 - I-10 U 87/16

Verfahrensgang

LG Krefeld (Urteil vom 25.05.2016; Aktenzeichen 2 O 86/14)

Tenor

Die Berufungen beider Parteien gegen das am 25.5.2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des LG Krefeld werden mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der letzte Halbsatz von Abs. 1 des Tenors wie folgt gefasst wird:

"... und an die R.-R. Grundstücksgesellschaft mbH herauszugeben".

Die Kosten der des zweiten Rechtszuges tragen die Klägerin zu 15 Prozent und die Beklagte zu 85 Prozent.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200.000,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe

A. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe ihr vermieteter Geschäftsräume und Zahlung der Mieten für Januar und Februar 2014 in Anspruch. Wegen der näheren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstoffs sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Bl. 379 - 393 GA) mit der Maßgabe verwiesen, dass die Klägerin mit Schriftsatz vom 4.2.2015 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat (Seiten 10 f., Bl. 268 f. GA) und es in dem Mietvertrag vom 20./22.12.2011 auszugsweise heißt (Bl. 28, 33 GA):

3.4 Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund liegt insbesondere dann vor, wenn ... der Mieter trotz schriftlicher Mahnung unter Fristsetzung die gemäß § 9 zu stellende Mietsicherheit nicht leistet ...

9.1 Spätestens 1 Monat vor Übergabe leistet der Mieter eine Mietsicherheit in Höhe von 95.000,00 EUR durch eine selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft ohne Einrede der Vorausklage einer deutschen Bank, Sparkasse oder Versicherung ...

Nach Schluss des Rechtsstreits erster Instanz ist die Erwerberin des Grundstücks, die R.-R. Grundstücksgesellschaft mbH, am 9.6.2016 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden.

Das LG hat die Beklagte unter Abweisung der weiter gehenden Klage zur Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes verurteilt (Tenor Bl. 377 f. GA). Hierbei hat es die Vereinbarung vom 29.7./5.8.2013 über eine Befreiung der Beklagten von ihrer Mietzahlungspflicht "bis zur endgültigen Übergabe des Mietgegenstandes ... in vertragsgemäßen Zustand" (Bl. 144 f. = 379 f. GA) als wirksam zustande gekommen, aber nicht formgerecht im Sinne des § 550 BGB angesehen und deshalb die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 4.2.2015 für begründet erachtet; die Schriftformheilungsklausel unter Ziffer 26.3 des Mietvertrags (Bl. 40 GA) sei wegen Gesetzesverstoßes nach § 134 BGB nichtig. Wegen der dem zugrunde liegenden Erwägungen wird auf die Gründe seines Urteils Bezug genommen (Bl. 384 - 393 GA).

Gegen diese Entscheidung richten sich im Umfang ihrer Beschwer die Rechtsmittel beider Parteien. Die Klägerin verfolgt den (um den Nebenkostenanteil auf monatlich 25.094,13 EUR herabgesetzten und nunmehr auf Leistung an die Erwerberin gerichteten) Anspruch auf Mietzahlung für Januar und Februar 2014 mit der Begründung weiter, dass die Vereinbarung vom 29.7./5.8.2013 mangels Anscheinsvollmacht der Mitarbeiter ihrer Verwalterin nicht wirksam zustande gekommen sei und sich das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand im Sinne jener Abrede befunden habe; außerdem stellt sie ihr Räumungsverlangen auf Herausgabe an die Erwerberin um. Die Beklagte hält die Voraussetzungen eines aus § 550 BGB ableitbaren Rechts zur ordentlichen Kündigung nicht für gegeben; zudem sei die Berufung der Klägerin auf eine Verletzung des Schriftformgebots treuwidrig und die Schriftformheilungsklausel in Ziff. 26.3 des Mietvertrags wirksam. DieVoraussetzungen der von der Klägerin primär für gerechtfertigt erachteten fristlosen Kündigung wegen Nichtleistung der Mietsicherheit seien ebenfalls nicht gegeben, da die Vertragsbürgschaft ihrem Prozessbevollmächtigten im Original vorliege und ihrer Übergabe lediglich die von der Klägerin verweigerte Erklärung entgegenstehe, die Bürgschaft vor rechtskräftiger Klärung der streitgegenständlichen Mietzinsforderungen nicht zu ihrer Realisierung in Anspruch zu nehmen.

B. Die Berufungen beider Parteien haben im Ergebnis keinen Erfolg; das Rechtsmittel der Beklagten führt lediglich zur Anpassung des erstinstanzlichen Räumungsausspruchs auf Herausgabe an die Erwerberin.

I. Die Beklagte ist nach § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, weil das Mietverhältnis der Parteien bereits durch die Kündigung vom 22.1.2014 beendet worden ist.

1. Die Angriffe der Berufung gegen die "Aktivlegitimation" der Klägerin sind unberechtigt. Diese ist zwar nicht mehr Gläubigerin des Herausgabeanspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB; dies führt jedoch nicht zum Wegfall ihrer Prozessführungsbefugnis.

a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 B...