Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 5 Anlagepflicht des Vermieters

Rz. 14

Der Vermieter von Wohnraum hat eine Barkaution, die ihm überlassen worden ist, von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.3.1997, 5 S 229/96, ZMR 1997, 472). Damit soll die Kaution gegenüber dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert werden. Der Mieter kann gegen deren Einzelzwangsvollstreckung Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) erheben und hat in der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO). Hat der Vermieter die Barkaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, kann der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Insolvenz des Vermieters jedoch nur als einfache Insolvenzforderung geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil v. 19.6.2006, 62 S 33/06, GE 2006, 1481). § 551 Abs. 3 postuliert nicht nur eine Verpflichtung, eine überlassene Barkaution in der dort vorgegebenen Weise anzulegen, sondern seinem Sinn und Zweck nach auch die Verpflichtung, eine bereits in dieser Form zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Rückgewähr oder ggf. auch Verwertung unverändert zu halten (LG Hamburg, Urteil v. 19.2.2004, 333 S 84/03, NZM 2005, 255). Die vorgeschriebene Trennung vom Vermögen des Vermieters muss durch offene Bezeichnung als Treuhandkonto erfolgen.

Dazu ist die Anlage auf einem treuhänderischen Ander- oder Sonderkonto notwendig. Das Kautionskonto muss entweder offen als solches ausgewiesen werden oder sonst nachweisbar ausschließlich zur Aufnahme von treuhänderisch gebundenen Fremdgeldern bestimmt sein (BGH, Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06, WuM 2008,149). Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch reicht nicht (BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14, GE 2015, 1021). Jedoch reicht die Hinzufügung des Vermerks "Kautionskonto" oder "wegen Mietsicherheit" durch das Kreditinstitut auf Veranlassung des Vermieters bei einem sonstigen Konto aus (Derleder, NZM 2006, 601, 602). Denn dadurch ist das Konto genügend als offenes Treuhandkonto gekennzeichnet, auf das der Vermieter nur wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis bei einem entsprechenden Sicherungsbedürfnis zugreifen darf. Auch bei der Anlage der Barkaution auf einem allgemeinen Geschäftskonto dient der Anspruch des Vermieters gegen das kontoführende Kreditinstitut als Sicherheit. Der Vermieter ist in diesem Fall zwar gegenüber dem Mieter verpflichtet, mit dem Betrag nach der mietvertraglichen Sicherungsabrede zu verfahren (§ 266 StGB!), der Mieter hat aber kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO (Derleder, a. a. O.).

Nach § 551 Abs. 3 Satz 2 können die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren. Darunter sind nur solche Anlageformen zu verstehen, bei denen die Erzielung eines Gewinns immerhin möglich ist, z.B. in Form von Zinsen oder einer Dividende (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 56.). Aus der Vereinbarung muss sich ergeben, in welcher konkreten Form die Sicherheit zu leisten ist. Eine generelle Bezeichnung wie Wertpapiere, Aktien, Immobilienfonds etc genügt nicht (Bieber in MüKoBGB, § 551 Rn. 21). Auch spekulative Anlageformen sind nicht ausgeschlossen, können aber nur individuell vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 56).

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf eine von dessen übrigem Vermögen getrennte Anlage seiner Kaution (AG München, Urteil v. 10.7.1986, 23 C 2809/86, NJW-RR 1987, 786). Der Vermieter hat ein solches Kautionskonto einzurichten und dem Mieter vor Einzahlung der Sicherheit nachzuweisen (BGH, WuM 2010, 59; LG Mannheim WuM 1990, 293). Der Nachweis wird erbracht durch eine Bestätigung des Kreditinstituts, dass die Kaution von Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist. Nach Einzahlung der Kaution hat der Vermieter dem Mieter nachzuweisen, dass er die Kaution gesondert von seinem Vermögen angelegt hat (BGH, Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06, WuM 2008,149, NJW 2008, 1152, 1153; LG Mannheim WuM 1990, 293). Der Nachweis wird erbracht durch eine Bestätigung des Kreditinstituts, dass die Kaution von Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist.

Der Mieter darf die Miete in Höhe des geschuldeten Kautionsbetrages zurückbehalten, wenn der Vermieter durch die Anlage auf einem "normalen" Konto die Verpflichtung zur "getrennten" Anlage nicht erfüllt (BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14, NZM 2015, 736; BGH, IX ZR 132/06, NJW 2008, 1152 = NZM 2008, 203; AG Königswinter, Urteil v. 2.2.2007, 9 C 434/05, WuM 2007, 347) oder wenn er die ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit gemäß § 551 BGB nicht nachweist (BGH, Urteil v. 13.10 2010, VIII ZR 98/10, NZM 2011, 28; AG Bremen, Urteil v. 22.12.2011, 10 C 331/11,WuM 2012, 16). Der Mieter hat aber kein Zurückbehaltungsrecht mehr, wenn er trotz tatsächlichen Angebots sowie ausdrücklicher Aufforderung des Vermieters zur Einrichtung eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuchs nebst Verpfändung an den Vermieter nicht mitwirkt (LG Hildesheim, Urteil v. 2.11.2016, 7 S 56/16, ZMR 2017,45).

Der Erwerber der Mietwohnung ist ebenfalls zu...