Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.9 Schadensersatzanspruch

Rz. 116

Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters schließt Schadensersatzansprüche des Vermieters aus Verzug (§§ 280, 286) des Mieters mit seiner Mietzahlungspflicht nicht aus (BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687). Daran hat sich durch die Schuldrechtsreform nichts geändert (OLG München, Urteil v. 25.7.2002, 19 U 1819/02,WuM 2002, 492). Dieser Schadensersatzanspruch setzt weder eine Nachfristsetzung noch eine Ablehnungsandrohung voraus (BGH, Urteil v. 12.6.1985, VIII ZR 148/84, BGHZ 95, 39 [44]; BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687 = WuM 1984, 936).

Rz. 117

Der Ersatzanspruch des Vermieters wegen Auflösungsverschulden umfasst alle Schäden, die ihm gerade durch die Kündigung entstehen, insbesondere also die ihm entgehende Miete – einschließlich der Nebenkosten (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 101) – für die vereinbarte, feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich hätte kündigen konnte (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss v. 27.6.2006, VerfGH 14/04, GE 2006, 1471 = WuM 2006, 505; OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2012, I-10 U 20/12, ZMR 2013,704; OLG Rostock, Urteil v. 2.7.2009, 3 U 146/08, OLG Rostock 2009, 890; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.9.2006, I-10 U 30/06, GE 2007, 514; KG, Urteil v. 26.1.2006, 8 U 128/05, NZM 2007, 41; LG Berlin, Urteil v. 16.9.1997, 64 S 282/97, WuM 1999, 363; LG Kassel, Urteil v. 16.7.1998, 1 S 11/98, NZM 1999, 1094; LG Hamburg, Urteil v. 22.8.1995, 316 O 56/95, GE 1995, 1347). Gelingt dem Vermieter die erneute Vermietung der Wohnung nur zu einer niedrigeren Miete als bisher, so schuldet der gekündigte Mieter Ersatz der Mietdifferenz ebenfalls bis zu dem genannten Zeitpunkt (OLG Hamm, Urteil v. 26.8.2009, 30 U 217/08 m. w. N., zitiert nach Juris; KG, Urteil v. 10.9.1998, 8 U 8910/97, NZM 1999, 462; LG Hamburg, a. a. O.). Findet der Vermieter einen Nachmieter, der eine höhere Miete zahlt, muss er diesen Vorteil (den die ursprüngliche Miete überschießenden Anteil) nicht auf einen bis dahin angefallenen Mietausfallschaden anrechnen (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 916; Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 101). Der Anspruch auf den Mietausfall­ersatz besteht auch dann, wenn sich der Neuabschluss mit einem Dritten hinauszögert, weil der Vermieter nur zu neuen, günstigeren Bedingungen wiedervermieten will und hieran eine frühere Vermietung gescheitert ist (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 10.6.1992, 19 U 113/91, ZMR 1993, 64 = WuM 1992, 436). Dasselbe gilt, wenn eine frühere Weitervermietung an der Ungeeignetheit des vom Mieter beigebrachten Nachfolgemieters scheiterte oder der Nachfolgemieter insolvent wird (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2001, 10 U 122/00, ZMR 2002, 46). Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietverhältnisses einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitseinschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen, wie sie es bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte der Vermieter bei Auftreten eines Mangels nur eine gemäß § 536 Abs. 1 reduzierte Miete verlangen können (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.9.2006, I-10 U 30/06, GE 2007, 514).

Hinweis

Potenzielle Mieter konkret benennen

Verlangt der Vermieter Schadensersatz für die Zeit direkt nach regulärem, Ende eines Vertrages, so muss er konkrete Mietinteressenten und die bei ihnen erzielbare Miete benennen (BGH, XII ZR 154/97, NZM 2000, 183; LG Berlin, Urteil v. 8.3.2016, 63 S 213/15, GE 2016, 531). Das gilt auch dann, wenn sich die Wohnung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermeidbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet (LG Berlin, Urteil v. 8.3.2016, 63 S 213/15, a.a.O).

Kann er konkrete Mietinteressenten, die bei vertragsgemäßer Rückgabe des Mietobjekts zur sofortigen oder baldigen Weitermiete bereit gestanden hätten, nicht benennen, ist für einen Mietausfall darauf abzustellen ist, wann der Vermieter bei damaliger Marktlage – einen vertragsgemäßen Rückgabezeitpunkt unterstellt – wahrscheinlich einen neuen Mieter gefunden hätte (BGH, WuM 2016, 752).

Hinweis

Objekt ohne Verschulden des Mieters unvermietbar

War das Mietobjekt ohne Verschulden des Mieters unvermietbar, stand aber dennoch ein konkreter Nachmieter zur Verfügung, der das Mietobjekt überhaupt oder früher als nach dem gewöhnlichen Lauf zu erwarten übernommen hätte, ist für den Schaden auf diesen Zeitpunkt abzustellen (Schmidt-Futterer/Streyl,§ 546a Rn. 99).

Der Vermieter muss sich um Schadensminderung bemühen. So muss er ggf. selbst für einen vermietungsfähigen Zustand sorgen, wenn er zwar den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten hat, der Mieter aber seine sonstigen Rückgabepflichten in Bezug auf den Zustand des Mietobjektes (etwa Räumung, Rückbau, Schönheitsreparaturen) nicht erfüllt hat und es deshalb unvermietbar war (AG Dülmen, Urteil v. 15.11.2012, 3 C 12...