OLG Düsseldorf Urteil vom 14.05.1998 - 10 U 123/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadenersatzanspruch des Wohnraumvermieters wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung: Vorteilsausgleichung zugunsten des Mieters wegen günstigerer Neuvermietung

Leitsatz (redaktionell)

Keine Vorteilsausgleichung zugunsten des Mieters wegen einer günstigeren Neuvermietung im Falle der Geltendmachung von Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung durch den Vermieter

Normenkette

BGB §§ 249, 276

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 25.04.1997; Aktenzeichen 15 O 300/95)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 25. April 1997 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

1. Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 45.361,74 DM nebst 4 % Zinsen von 25.156,62 DM seit dem 19. Juli 1994 und von weiteren 20.205,12 DM seit dem 3. März 1995 zu zahlen.

   Im übrigen wird die gegen den Beklagten zu 2) gerichtete Zahlungsklage abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, daß der Antrag der Kläger auf Räumung und Herausgabe der auf dem Grundstuck G. 20 in 4… D. gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus einem Laden, Nebenräumen, Kellerraum und Toiletten, in der Hauptsache erledigt ist.
3. Es wird weiter festgestellt, daß die Klage gegenüber der Beklagten zu 1) insgesamt in der Hauptsache erledigt ist.

Die Kosten des ersten Rechtszuges fallen den Beklagten als Gesamtschuldnern zur Last.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden zu je 6,4 % den Klägern und zu 80,8 % dem Beklagten zu 2) auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Die zulässige Berufung des Beklagten zu 2) ist sachlich nur zum Teil gerechtfertigt. Das Landgericht hat den Klägern zu Recht einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Nettomietzinses von 5.819,58 DM für den Monat September 1994 zuerkannt. Lediglich hinsichtlich des weitergehenden Betrages von 1.373,19 DM des in der Berufungsinstanz noch im Streit befindlichen Betrages von 7.192,77 DM hat die Verurteilung des Beklagten zu 2) keinen Bestand.

1.

Der Beklagte zu 2) macht ohne Erfolg geltend, die Kläger müßten sich im Wege der Vorteilsausgleichung entgegenhalten lassen, daß sie das streitgegenständliche Mietobjekt mit Vertrag vom 22.9.1994 ab 1.10.1994 zu einem höheren Mietzins als zuvor vermietet haben. Zwischen dem den Klägern infolge der vorzeitigen Vertragsbeendigung entstandenen Schaden in Gestalt der entgangenen Mieteinnahmen im September 1994 und den von ihnen durch die Vereinbarung eines höheren Mietzinses für die Folgezeit erzielten Vorteil besteht unabhängig davon, in welchem Umfang die Nachmieterin ihren vertraglichen Verpflichtungen nachgekommen ist, kein adäquater Kausalzusammenhang. Gründe, die ein Abweichen von dem Regelfall rechtfertigen könnten, daß Vorteile aus einem vom Geschädigten abgeschlossenen günstigen Vertrag nicht anzurechnen sind (vgl. z.B. Palandt-Heinrichs, 57. Aufl., Vorbem. vor § 249 BGB Rdn. 127), sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Zugunsten des schadensersatzpflichtigen Mieters kann es sich nicht auswirken, daß es dem Vermieter gelingt, nach Ablauf des Anspruchszeitraums einen höheren Mietzins zu vereinbaren, zumal nicht einmal feststeht, ob er dauerhaft realisiert werden kann.

2.

Den Klägern kann auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie hatten dadurch gegen die ihnen obliegenden Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) verstoßen, daß sie keine frühere Neuvermietung vorgenommen hätten. Der Beklagte zu 2) hat auch nicht andeutungsweise Versäumnisse der Kläger aufgezeigt, die geeignet sein könnten, eine derartige Annahme zu rechtfertigen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei ihm.

3.

Nicht erstattungsfähig sind allerdings der in der noch streitigen Klageforderung enthaltene Betriebskostenvorschuß von 260,00 DM und die Position „sonstige Vorschüsse” von 175,00 DM, insgesamt also 435,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Obwohl insoweit zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist, fehlt es an der im Hinblick darauf erforderlichen Abrechnung durch die Kläger. Diese haben insbesondere nicht dargetan, in welchem Umfang es sich bei den vorstehend gekennzeichneten Ansätzen um verbrauchsunabhängige Kosten handelt, die trotz des vorzeitigen Auszugs des Beklagten zu 2) angefallen sind, ohne daß sie an einem Nachmieter weitergegeben werden konnten.

4.

Nicht beanspruchen können die Kläger ferner die auf die ab 1.8.1993 maßgebende Kaltmiete von 5.819,58 DM entfallende Mehrwertsteuer von 872,94 DM. Gegenstand der Klageforderung ist, wie bereits erwähnt, ein Schadensersatzanspruch, der – anders als ein vom Mieter wegen von ihm zu vertretender vorzeitiger Vertragsbeendigung zu zahlendes Entgelt – nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.

Entscheidungsgründe

II.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf den §§ 92 Abs. 1 und 2, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 und 4, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Dabei war eine Änderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung bei einer ...