Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.1.4 Fristsetzung

Rz. 27

Die Kündigung ist grundsätzlich erst zulässig, nachdem der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.4.2016, I-24 U 143/15, GE 2016, 857; OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, I-24 U 83/11, MDR 2012, 1086) zur Beseitigung der Störung gesetzt hat (§ 543 Abs. 3 Satz 1). Neben der Fristsetzung ist jedoch die Androhung der außerordentlichen Kündigung nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179).

Hinweis

Keine Darlegungspflicht

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 erfordert auch nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08, GE 2009, 709).

Praxis-Tipp

Schriftform

Die Fristsetzung erfolgt durch einseitige Erklärung des Mieters, die dem Vermieter zugehen muss; sie ist formlos möglich, sollte aber zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen.

Der Mieter muss den Vermieter zunächst auffordern, die Sach- oder Rechtsmängel, die zu einer erheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt haben, zu beseitigen.

Achtung

Mängelanzeige reicht nicht

Die bloße Mängelanzeige reicht nicht aus (OLG Hamm, Urteil v. 5.6.1992, 30 U 305/91, NJW-RR 1993, 16; OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1989, 10 U 288/87, NJW-RR 1989, 50), ebenso wenig die Ankündigung der Mietminderung, die Ausübung des Selbstbeseitigungsrechts oder die Ankündigung einer Mängelbeseitigungsklage.

Ferner müssen diese Mängel der Art, dem Umfang und dem Zeitpunkt nach, in dem sie aufgetreten sind, genau bezeichnet werden (OLG Naumburg, Urteil v. 30.6.1999, 6 U 92/98, ZMR 2000, 381). Dazu reicht die Behauptung, der in dem Gebäude vorhandene Aufzug sei "sehr häufig" bzw. "des Öfteren" defekt gewesen, dann nicht aus, wenn der Vermieter diese Behauptung mit dem Vortrag bestreitet, es seien lediglich "Wartungsarbeiten durchgeführt worden, die allenfalls für die kurze Dauer von ca. einer halben Stunde der Wartungstätigkeit zu einem Betriebsausfall des Fahrstuhls geführt" hätten (LG Berlin, Urteil v. 27.1.2003, 67 S 259/02). Ist bei einem Heizungsausfall außerhalb der üblichen Heizperiode die Heizung vorübergehend erfolgreich repariert worden und fällt sie dann erneut aus, ist der Mieter gehalten, vor einer Kündigung erneut Mängelbeseitigung zu verlangen (LG Hamburg, Urteil v. 13.9.2005, 307 O 127/05, ZMR 2006, 695).

Die Frist braucht nicht kalendermäßig gesetzt zu werden, was aber zu empfehlen ist. In dringenden Fällen reicht die Forderung nach "unverzüglicher" Abhilfe aus. Die Länge dieser Frist hängt von dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, der Gefahr weitergehenden Schadenseintritts und der Dauer der Mangelbeseitigung, insbesondere davon ab, innerhalb welchen Zeitraums dem Vermieter die Beseitigung der Mängel zugemutet werden kann (OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, 24 U 173/97, ZMR 1999, 26; AG Lübeck, Urteil v. 6.11.1986, 5 C 2704/86, DWW 1988, 180). Kann der Mangel kurzfristig beseitigt werden, kann eine sehr kurze Frist gesetzt werden. Ist die vom Mieter gesetzte Frist zu kurz, so tritt an die Stelle dieser Frist die – notfalls durch Urteil zu bestimmende – angemessene Frist (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 18.11.1986, 2/11 S 219/86, WuM 1987, 55; LG Berlin, Urteil v. 24.5.1985, 64 S 34/85, GE 1986, 37; LG Hamburg, Urteil v. 30.4.1998, 307 S 271/97, ZMR 1998, 560). Weiter kann berücksichtigt werden, ob dem Vermieter der Mangel bereits bekannt war (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 18.11.1986, 2/11 S 219/86, WuM 1987, 55). Hat der Vermieter selbst einen Termin genannt, so muss er diesen einhalten (OLG Hamburg, Urteil v. 21.7.2000, 4 U 238/99, ZMR 2001, 26).

Ist die vom Mieter gesetzte Frist zu kurz, kommt es darauf an, ob im Zeitpunkt des Ablaufs der angemessenen Frist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache immer noch nicht gewährt oder wieder entzogen worden war. An eine von ihm gesetzte zu lange Frist ist der Mieter grundsätzlich gebunden.

Die Kündigung braucht mit der Mängelbeseitigungsaufforderung nicht verbunden zu werden. In der Mängelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung kann aber die Kündigung unter der Bedingung erklärt werden, dass der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt wird oder die Entziehung bis zum Fristablauf anhält. Tritt die – zulässige, weil in der Hand des Kündigungsempfängers liegende – Bedingung ein, so ist das Mietverhältnis ab Fristablauf beendet; gewährt dagegen der Vermieter innerhalb der gesetzten oder angemessenen Frist den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, so ist die (bedingte) Kündigung gegenstandslos.

Rz. 28

Eine Fristsetzung ist gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 281/06, NZM 2007, 561) oder wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich ist (OLG Karlsruhe, Urteil v. 11.3.1988, 14 U 313/86, ZMR 1988, 223; OLG Hamm, Urteil v. 22.6.1982, 7 U 13/81, ZMR 1983, 273). Die Abhilfeverweigerung des Vermieters muss so ...