OLG Hamburg Urteil vom 21.07.2000 - 4 U 238/99

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 28.09.1999; Aktenzeichen 307 O 83/99)

AG Hamburg-Bergedorf (Urteil vom 20.11.1998; Aktenzeichen 408 C 568/98)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 28.9.1999 abgeändert.

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 20. November 1998 –Az. 408 C 568/98– wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger ist in Höhe von DM 12.480,– beschwert.

Tatbestand

Der Kläger, der der Beklagten 1993 Gewerberäume vermietet hatte, nimmt diese auf Zahlung der Mieten für August bis Oktober 1998 in Anspruch.

Nach einem Brandschaden vom 21.5.1998 waren die vermieteten Räume zunächst nicht nutzbar. Mit Schreiben vom 21.7.1998, welches der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung am folgenden Tag zuging, setzte die Beklagte dieser zur Wiedereinräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs eine Frist bis zum 1.8.1998 und erklärte gleichzeitig die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für den Fall eines fruchtlosen Ablaufs der Frist. Der Kläger bestätigte daraufhin der Beklagten, dass ihr das Objekt am 1.8.1996 uneingeschränkt zur Verfügung stehen werde, konnte die erforderlichen Renovierungsarbeiten aber jedenfalls nicht vor dem 2.8.1998 abschließen.

Das Landgericht, auf dessen Urteil zur näheren Sachdarstellung verwiesen wird, hat der Klage u. a. deshalb stattgegeben, weil es die im Schreiben der Beklagten vom 21.7.1998 enthaltene bedingte Kündigung als unzulässig erachtet

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist begründet.

Der Kläger kann von der Beklagten den für August bis Oktober 1998 geforderten Mietzins nicht beanspruchen, da das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 21.7.1998 (Anlage B 3), die der Vertreterin des Klägers am 22.7.98 zugegangen ist, gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit Wirkung vom 2.8.1998 an beendet hat. Nach der genannten Vorschrift ist eine Kündigung zulässig, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird und der Vermieter eine ihm von dem Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen.

a) Der Beklagten wurde der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache bis einschließlich des 2.8.1998 nicht gewährt, da zwischen den Parteien unstreitig ist, dass die Mieträume als Folge eines Brandschadens vom 21.5.1998 unbrauchbar geworden und erst am 3.8.98 wiederhergestellt waren. Die erforderlichen Renovierungsarbeiten dauerten jedenfalls bis in den späten Abend des 2.8.1998 hinein an.

Zu diesem Zeitpunkt war die der Hausverwaltung des Klägers mit Schreiben vom 21.7.98 (Anlage B 3) bis zum 1.8.1998 gesetzte Frist jedoch bereits verstrichen. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass sich diese Frist als angemessen im Sinne von § 542 Abs. 1 S. 2 BGB darstellt, weil die Hausverwaltung des Klägers vorher durch Schreiben vom 18.6.1998 (Anlage K 2) und vom 6.7.1998 (Anlage B 5) zum Ausdruck gebracht hatte, die Sanierung bis zum 1.8.98 abschließen zu können. Ferner hat der Kläger im Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 24.7.1998 (Anlage K 4) zwar die Angemessenheit der Frist grundsätzlich in Frage gestellt, jedoch gleichzeitig angekündigt, der Mieterin werde das Mietobjekt zum 1. August uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Der Kläger muß sich daher an der genannten Frist festhalten lassen, obwohl es sich um eine knapp bemessene handelt. Dies gilt auch deshalb, weil in diesem Zusammenhang nicht unberücksichtigt bleiben kann, dass sich der Brandschaden bereits am 21.5.1998 ereignet hatte.

Dem kann der Kläger nicht entgegenhalten, die Beklagte habe die in der Anlage zum Schreiben vom 21.7.98 (Anlage K 3) aufgeführten Gegenstände in den Mieträumen zurückgelassen. Denn hierzu hat bereits das Landgericht in seinem Urteil zu Recht festgestellt, es sei nicht ersichtlich, dass diese Gegenstände die erforderlichen Arbeiten in irgendeiner Weise behindert hätten.

b) Die im Schreiben vom 21.7.1998 (Anlage B 3) zusammen mit der Fristsetzung erklärte Kündigung ist auch als bedingte Kündigung zulässig, soweit die Beklagte diese für den Fall ausgesprochen hat, dass der Kläger innerhalb der Frist keine Abhilfe schafft.

Eine Kündigung ist zwar grundsätzlich, aber nicht schlechthin bedingungsfeindlich. Entscheidend ist, dass der Empfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung des Berechtigten neu zu schaffenden Rechtszustand sein soll. Daraus folgt, dass auch bei Gestaltungsrechten die Beifügung einer Bedingung zulässig ist, sofern diese für den Gegner keine untragbare Ungewißheit über den neuen Rechtszustand schafft. Dies gilt z. B. für den Fall, wenn der Gegner den Eintritt der Bedingung allein in der Hand hat (BGHZ 97, 264, 267; BGH, ZMR 1973, 378, 379; Staudinger-Sonnenschein, BGB 13. Aufl., § 564, Rd. 74). In diesem Sinne hat es der Vermieter in der Regel allein in der Hand, Mängel der Mietsache zu beseitigen, so daß eine ...