Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 3.2 Mieter

Rz. 23

Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen sich auch in der Wohnung aufhalten dürfen (ohne Mieter zu sein). Mieten kann auch eine juristische Person. In diesem Fall wären nicht die dahinter stehenden Personen Mieter, sondern die GmbH, der Verein oder dgl., also die juristische Person als solche, vertreten durch ihr zur Vertretung berufenes Organ. Insoweit entsteht in der Praxis häufig dann Streit über die Person des Mieters, wenn entweder im Rubrum nur die juristische Person aufgeführt ist und die Unterzeichnung ohne Hinzufügung eines Zusatzes oder eines Firmenstempels erfolgt oder aber im Rubrum nur eine natürliche Person aufgeführt ist, diese aber ihrem Namen auf der Unterschriftsleiste einen Zusatz oder Firmenstempel hinzufügt. Insoweit ändert die Hinzufügung von Firmenstempeln oder dgl. nichts an der Mieterstellung desjenigen, der im Rubrum als Mietvertragspartei bezeichnet worden ist (vgl. KG, Urteil v. 04.2.2019, 8 U 109/17, ZMR 2019, 482). Wird ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083; Saarl. OLG, Urteil v. 19.3.2014, 2 U 16/13, GE 2014, 1271). Teilen eine GmbH als bisherige Mieterin und eine neu gegründete GmbH unter gemeinsamem Briefkopf dem Vermieter mit, dass sein bisheriger Vertragspartner künftig unter dem Namen der neu gegründeten GmbH "firmiere", so kann dies als Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen bisherigem und neuem Mieter auszulegen sein; die notwendige Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter, die kein echtes Erklärungsbewusstsein erfordert, kann dann darin liegen, dass dieser der gleichzeitig geäußerten Bitte, bei Erteilung von Rechnungen künftig die neue "Firmierung" zu beachten, entspricht (Saarl. OLG, Urteil v.10.1.2018, 5 U 5/17, ZMR 2018, 588). In diesem Zusammenhang braucht auf die zu unternehmensbezogenen Geschäften entwickelten Grundsätze nicht zurückgegriffen zu werden; dies kann erst dann der Fall sein, wenn sich weder aus dem Rubrum noch der Unterschriftsleiste des Mietvertrages Klarheit über die Person des Mieters gewinnen lässt. Dieser Punkt kann zum Problem bei der gewerblichen Zwischenvermietung an eine juristische Person werden, die dann ihrerseits Wohnraum an natürliche Personen weitervermietet mit der sich daraus häufig ergebenden Frage des Kündigungsschutzes nach Ende des Mietvertrags zwischen Vermieter und der juristischen Person.

Rz. 24

Hinweis

Eheleute

Sind beide Ehepartner im Vertrag über eine gemeinsame Ehewohnung als Mieter aufgeführt und unterschreiben sie auch beide, sind sie selbstverständlich beide Vertragspartner geworden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.2016, 67 S 33/16, GE 2017, 231). Ein Ehepartner scheidet auch nicht allein dadurch, dass er aus der Wohnung auszieht, aus dem Mietvertrag aus, sodass auch in diesem Fall die Kündigung auch von oder gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter erklärt werden muss (LG Berlin Urteil v. 19.1.1995, 62 S 320/94, GE 1995, 311). Sie müssen aber nicht beide Mieter werden.

Eine Besonderheit gilt für vor dem 3.10.1990 begründete Mietverhältnisse in den neuen Bundesländern. Für die in der Zeit vom 1.1.1976 bis zum 3.10.1990 abgeschlossen Mietverträge gilt § 100 Abs. 3 ZGB, wonach beide Ehegatten Mieter einer Wohnung wurden, auch wenn nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen hatte. Das galt auch für den Fall des späteren Zuzugs des Ehegatten (LG Cottbus, Urteil v. 30.08.1994, 4 S 99/94, WuM 1995, 38.; KreisG Cottbus, Urteil v. 28.7.1993, 42 C 248/93, WuM 1993, 665). Etwas anderes galt wiederum für Werkswohnungen. Ist der Mietvertrag über eine Werkswohnung zwischen dem Betrieb als Vermieter und dem Mitarbeiter des Betriebes als Mieter abgeschlossen worden, so war seine Ehefrau nicht Mitmieter geworden (AG Görlitz, Urteil. v. 6.12.1993, 7 C 0543/93, WuM 1994, 268; AG Potsdam, Urteil v. 22.5.1994, 26 C 646/93, WuM 1994, 522). Die Regelung des § 100 Abs. 3 ZGB, wonach beide Ehegatten Mitmieter werden, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterschrieben hat, galt nicht für den nicht ehelichen Lebenspartner und für sonstige Familienangehörige.

Bei diesen – auch mit den zuziehenden Ehegatten – zustande gekommenen Altverträgen bleiben beide Ehegatten Mieter, auch wenn nur ein Ehegatte unterschrieben hatte. Nach Art. 232 § 2 EGBGB richten sich zwar grundsätzlich derartige Mietverhältnisse vom Beitrittszeitpunkt an nach den Vorschriften des BGB, doch dadurch entfällt nicht rückwirkend die Stellung als Mieter; lediglich die künftige Entwicklung des Mietverhältnisses ist nach BG...