Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.7 Erfüllungsanspruch

10.7.7.1 Anspruchsabwicklung nach Mietende

Rz. 192

Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist.

Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und in welchem Umfang er vom Mieter Erfüllung und im Weigerungsfall Schadensersatz verlangen kann oder will. Solange der Mieter die Räume nicht zurückgegeben hat (wozu er nach § 546 verpflichtet ist), hat der Vermieter nicht Besitz an den Räumen und kann nicht ohne Einwilligung des Vermieters eine Besichtigung vornehmen.

Kommt der Vermieter nach Besichtigung zu dem Ergebnis, dass Schönheitsreparaturen fällig bzw. nicht ausreichend durchgeführt worden sind, so kann er entsprechende Ansprüche nur unter Beachtung gewisser Förmlichkeiten geltend machen. Festzuhalten ist allerdings in diesem Zusammenhang, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entsteht bzw. besteht. Förmlichkeiten sind nur bei der Geltendmachung der Ansprüche zu beachten. Die materielle Verpflichtung des Schuldners, hier des Mieters, besteht also unabhängig von entsprechenden Aufforderungsschreiben und Mahnungen; Letztere dienen nur der Durchsetzung von Ansprüchen.

Rz. 193

Achtung

Zunächst nur Erfüllungsanspruch

Bei geschuldeten Schönheitsreparaturen hat der Vermieter zunächst (nur) einen Erfüllungsanspruch (Durchführung von Schönheitsreparaturen) gegen den Mieter. Er muss auch von seinem Schuldner/Mieter zunächst Erfüllung verlangen und kann nicht sogleich Schadensersatz geltend machen.

10.7.7.2 Leistungsaufforderung

Rz. 194

Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig.

Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, den Mieter lediglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzufordern, denn der Mieter kennt den Zustand seiner Wohnung und weiß dementsprechend, wo Mängel vorhanden und daher zu beseitigen sind. Für den dann möglicherweise folgenden Schadensersatzanspruch reicht das jedoch nicht, denn die Pflichtverletzung besteht nicht allgemein in nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Vielmehr geht es um konkrete Pflichtverletzungen, die im Einzelnen spezifiziert sein müssen. Denn später muss auch bei der Berechnung des Schadensersatzes auf die einzelnen Mängel Bezug genommen werden.

Daraus folgt, dass die Leistungsaufforderung konkretisiert sein muss. Der Mieter muss wissen, was im Einzelnen beanstandet wird und welche konkreten Arbeiten von ihm verlangt werden. Dazu reicht die Aufforderung: "die Schönheitsreparaturen im notwendigen Umfang" oder "hinsichtlich der Schönheitsreparaturen die notwendigen Arbeiten auszuführen" (LG Berlin, Urteil v. 31.10.1986, 64 S 216/86, ZMR 1988, 177) nicht aus. Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen seiner Leistungsaufforderung nach § 281 die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht; die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend (KG Berlin, Urteil v. 22.1.2007, 12 U 28/06, ZMR 2007, 450).

Achtung

Eindeutige Bezeichnung erforderlich

Die Aufforderung muss die geforderte Leitung eindeutig bezeichnen; die bloße Bezugnahme auf ein Abnahmeprotokoll mit zahlreichen Mängeln reicht nicht (BGH, Beschluss v. 26.4.2022, VIII ZR 364/20, GE 2022, 1054).

Der Vermieter muss deren Zugang beweisen. Die Aufforderung zur "vertragsgemäßen" Renovierung kann genügen, wenn Umfang, Art und Weise der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag im Einzelnen konkret festgeschrieben sind. Die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, die "erforderlichen Arbeiten" auszuführen, reicht als Leistungsaufforderung auch dann aus, wenn diese sich aus dem Aufforderungsschreiben beigefügten Wohnungsabnahmeprotokoll im Einzelnen ergeben (KG Berlin, Urteil v. 29.3.2004,8 U 286/03, ZMR 2004, 578; LG Berlin, Urteil v. 30.5.2000, 64 S 20/00, NZM 2000, 862).

Dies gilt nicht für Schönheitsreparaturen, deren Ausführung nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll durch den Nachmieter erfolgen sollte (LG Berlin, Urteil v. 18.9.1998, 64 S 151/98, GE 1998, 1213).

Das geht so weit, dass hinsichtlich der einzelnen Räume spezifiziert werden muss, allerdings auch nicht so weit, dass bei insgesamt durchzuführenden Tapezier- bzw. Lackierarbeiten noch zwischen einzelnen Wänden und dgl. unterschieden wird. Sind sämtliche Wände neu zu tapezieren bzw. malermäßig zu überstreichen, reicht die en...