KG Berlin Urteil vom 22.01.2007 - 12 U 28/06

Leitsatz (amtlich)

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht.

Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 06.01.2006; Aktenzeichen 34 O 514/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das am 6.1.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des LG Berlin - 34 O 514/04 - teilweise abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.155,95 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.221,99 EUR seit dem 7.10.2004, aus 4.640,70 EUR seit dem 17.1.2005 sowie aus 293,26 EUR seit dem 22.4.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Beklagte zu 43 % und die Klägerin zu 57 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zu 83 % und der Klägerin zu 17 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 24./26.1.1994 Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis. Gemäß § 3 Ziff. 5 des Mietvertrages übernahm der Mieter die Schönheitsreparaturen. Während des laufenden Mietverhältnisses führte der Beklagte keine Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete am 31.1.2004. Der Beklagte übergab die Räume, nachdem er zuvor verschiedene Renovierungsarbeiten vorgenommen hatte bzw. hatte vornehmen lassen an die Klägerin, die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin. Die Klägerin war mit dem Zustand der Räume nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 3.2.2004 teilte die Klägerin dem Beklagten u.a. folgendes mit:

"... Gleichwohl befanden sich die Räumlichkeiten nicht in einem vertragsgemäßen Zustand. Insbesondere war folgendes zu beanstanden:

1. die Türblätter und Türzargen sowie die Holzscheuerleisten und die Heizkörper waren nicht gestrichen;

2. die Decken im Bad und in der Küche waren augenscheinlich ebenfalls nicht gestrichen; die übrigen Wände und Decken waren zwar anscheinend gestrichen, jedoch nicht fachgerecht;

3...."

Die ihm in diesem Schreiben gesetzte Frist ließ der Beklagte fruchtlos verstreichen.

II.A. Die Berufung des Beklagten hat wegen der nachfolgenden Positionen des von der Klägerin geforderten Schadensersatzes für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen sowie wegen des hierauf entfallenden Teils der Gutachterkosten Erfolg:

Zimmer 1

Wandflächen streichen (EP ohne tapezieren 3,43 EUR/m2) 167,56 EUR

Zimmer 2

Wandflächen streichen 219,86 EUR

Zimmer 3

Deckenfläche streichen 61,74 EUR

WandfIächen streichen 202,68 EUR

Zimmer 4

Deckenfläche streichen 93,36 EUR

Zimmer 5

Deckenfläche streichen 70,35 EUR

Wandflächen streichen 233,45 EUR

Flur

Deckenfläche streichen 31,52 EUR

Wandflächen streichen 189,34 EUR

Summe 1.269,86 EUR

anteilige Gutachterkosten 167,60 EUR

Summe 1.437,46 EUR

Entgegen der Ansicht des LG genügt das Schreiben der Klägerin vom 3.2.2004 nicht in allen Punkten den im vorliegenden Fall an die Leistungsaufforderung gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stellenden Anforderungen.

1. Es ist streitig, welche Anforderungen an die Bestimmtheit einer Leistungsaufforderung des Vermieters gem. § 281 BGB zu stellen sind, wenn der Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgibt, ohne Schönheitsreparaturen auch nur teilweise durchgeführt zu haben. Während es teilweise für ausreichend angesehen wird, wenn der Vermieter pauschal zur Vornahme der durchzuführenden Arbeiten auffordert (Bub/Treier/Scheuer Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. V. A Rz. 167), wird von anderen die Ansicht vertreten, die Leistungsaufforderung sei nur wirksam, wenn sie die durchzuführenden Arbeiten genau spezifiziere und dazu den Zustand der renovierungsbedürftigen Teile beschreibe (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., Seiten 121 ff.; Pietz/Leo in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap. 16 Rz. 151 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rz. 442; Kraemer NZM 2003, 417, 422; Ernst in MünchKomm, 4. Aufl., § 281 Rz. 30 ff.; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 535 Rz. 142).

2. Welche der beiden Ansichten zutreffend ist, kann vorliegend dahinstehen. Es besteht nämlich Einigkei...